关于商品房销售合同中购房者要求开发商办理权属登记案件的特点、存在的问题和建议

　　衡阳中院经调研发现，近年来全市两级法院审理的商品房销售合同案件中，购房者要求开发商办理权属登记案件占全部房地产案件的60%以上，并且以每年18%的比例增加，应当予以高度重视。引发此类案件的原因主要是房地产开发商受利益驱动，违规操作，在开发过程中未取得合法手续或未交纳相关税费，而行政机关对开发商缺乏有效监管和约束，在资质审查和证件办理过程中把关不严，导致开发商销售商品房后，延迟为购房者办理权属登记手续。此类案件的其主要特点是：
　　一、群体性

　  由于一个楼盘销售项目涉及众多购房者，他们的利益诉请基本一致，容易造成几十人甚至上百人同时向法院起诉的情形。即使个别购房者起诉，其个案背后也有一个群体在关注处理结果，个案的处理结果与群体性矛盾化解的关联性增强。因此，该类纠纷处理不好就会带来许多负面影响，甚至影响社会稳定。

　　二、敏感性

　　据统计，有70%以上的案件是因开发商未交清相关规费，造成其无法为购房者办理权属证书而导致诉讼。根据开发商与购房者签订的《购房合同》及合同法的规定，开发商负有协助购房者办理权属证书的法定及合同义务。如简单按合同约定支持购房者的诉请，判决开发商履行办证义务，则有可能在执行过程中造成国家税费的大量流失。

　　由于房地产案件具有高风险的特点，通过对全市基层法院审理的上述案件进行分析，该院发现，有部分开发商为了规避法律，怂恿、协助购房者提起诉讼，欲以法院判决或调解的形式，确定开发商的办证义务，通过执行程序规避税费或审批，甚至还有开发商与所谓购房者