浅谈房地产开发风险管理论文
浅谈房地产开发风险管理论文

1、房地产开发风险的涵义及其特征
　　所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多

种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能

与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发

风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征：1）综合性。房地产开

发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素，是企业财务活动和经

营活动过程中各种矛盾的综合反映。2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成

的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。3）损失性。

风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，

控制失灵而丧失了本应获得的利益。4）补偿性。既然风险会带来损失，客观上

要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失，即“风险报酬”。

5）激励性。风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一

战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，

提高经济效益。

　　2、房地产开发面临的主要风险

　　2.1　政治风险

　　是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及

相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制

度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是

金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政

策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关

于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行

紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利

供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，

都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。

　　2.2　经济风险

　　是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致

房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求

变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的

细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远

偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵

抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这

样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发

的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自

有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自

己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协

议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产

的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房

，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

　　2.3　自然风险

　　是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从

而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现

，造成的损失是相当大的。

　　2.4　技术风险

　　是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来

的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商

追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程

成本增加，从而影响项目形成后的租售。

　　2.5　经营风险

　　是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以

补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售

价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。

　　3、导致房地产开发风险的因素剖析

　　3.1　政策环境与经济形势

　　房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政

策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对

环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可

能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。

　　经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升

高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手

的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反映并进行调整是

相当迟钝的，短时间内很难变化或找到其他替代者，从而会使开发商陷入困境。

　　3.2　房地产市场的发育程度与供求状况

　　在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、厂

商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场

必然会给房地产开发商带来一定的风险。

　　从总体上讲，房地产市场是地区性的市场，当地房地产市场供求变化对开发

商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经

济发展是健康的，房地产需求就不会发生大的变化。房地