最近几年来，房地产行业可谓波澜壮阔，遭遇持续的宏观调控以及金融危机的多重打压，却又能于大厦将倾之际绝处逢生。房地产市场走向如何？房屋价格是升是降，普通民众及众多专家均一头雾水。本文试图从中国房地产市场现状出发，分析房地产市场的近期、中长期发展趋势，分析影响中国房地产市场发展的原因以及其中存在的问题，并探索解决这些问题的路径。
　　
　　一、 房地产市场现状概述及分析
　　
　　（一） 市场现状概述
　　
　　受调控政策和国际金融危机的影响，2008年我国房地产市场曾出现萎缩现象，但2009年我国房地产市场开始复苏，量价齐升。总体而言，市场状况可归纳为以下几个方面：
　　
　　1、开发投资方面：据国家统计局的数据统计，2009年1-11月，我国房地产开发投资完成人民币31.271亿元，同比增长17.8% ；其中，商品住宅完成投资人民币22,369亿元，同比增长15.7% ，占房地产总投资的71.5%。而房地产施工面积、新开工面积、竣工面积的增幅在15%-20%左右。
　　
　　2008-2009年，我国房地产开发景气指数走势如下图所示意。
　　
　　
　　（来源：国家统计局网站）
　　
　　2、销售方面：据国家统计局的数据统计，2009年1-11月，全国商品房销售面积75,203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%，办公楼销售面积增长39.2%，商业营业用房销售面积增长39.1%。而北京统计信息网发布的2009年3-11月北京市商品房住宅房和二手房销售的具体情况及数据如下图所示：
　　
　　2009年3-11月商品房住宅销售情况
　　（数据来源：北京统计信息网）
　　
　　
　　此外，根据“我爱我家”房地产经纪公司公布的数据，2003—2009年北京市商品房及存量房销售情况统计如下：
　　
　　
　　从中可以看出，2009年二手房的交易量突飞猛进，不仅大大超过历年的指标，而且首次超过商品房新房交易量。
　　
　　3、开发资金来源方面：据国家统计局的数据统计，2009年1-11月，我国房地产开发企业本年资金来源共人民币48,170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款人民币8,994亿元，增长40.2%；利用外资人民币413亿元，下降31.4%；企业自筹资金人民币15,909亿元，增长18.3%；其他资金人民币22,854亿元，增长76.6%。在其他资金中，定金及预收款人民币13,347亿元，增长66.5%；个人按揭贷款人民币7,009亿元，增长130.1%。
　　
　　（二） 市场特点分析
　　
　　以上关于房地产市场现状的数据和图表可以反映出2009年我国房地产市场发展具有以下特点：
　　
　　1、 市场发展呈“v型反转”。2009年我国宏观经济表现出了v型反转，房地产市场发展也形成v型反转态势。从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，这一年内，中国楼市由2008年的低迷期转变为繁荣期。形成这一态势的原因是多方面的：
　　
　　1）国家宏观政策的支持。2008年底，国务院将房地产列入国家支柱产业行列，这加速了房地产走出低迷状态的步伐；
　　
　　2）财政支持力度加大。国家4万亿投资计划主要投向“铁、公、基”建设项目，这写投资引发新城开发投资热潮，带动了房地产投资的增长；
　　
　　3）开发商“不差钱”。在国家刺激经济发展的宏观政策背景下，金融环境改善，大量的国企、央企凭借其雄厚的资金优势和信贷优势，涉足房地产开发领域，推动地价房价上涨。从2009年4月开始，大连、杭州、上海、深圳、广州和北京等城市相继出现了新“地王”，其中绝大多数归属大型国有企业或具有庞大国资背景的地产企业，房地产市场由这些国有企业和上市公司主导，逐步呈现“国进民退”的投资格局；
　　
　　4）税费优惠政策。2009年度，国家及地方出台多项房地产方面的税费优惠政策，包括减免两年以内住房转让营业税等，在一定程度上降低了居民购房负担，提高了居民住房支付能力；
　　
　　5）通货膨胀预期。在通货膨胀预期的影响下，投资者纷纷进入房地产市场，推动了高档住宅、别墅产品等投资性物业的热销，推动了房地产市场的繁荣。
　　
　　2、商品房住宅销售火爆，存量房交易销售首次超过新房。从上文中北京市商品房住宅销售情况图和二手房销售情况图可以看出，2009年，北京市商品房住宅（包括新房和二手房）销售量与2008年比大大增长，且首次出现了存量房交易超过新房交易的局面。从全国看，这一趋势也比较明显。
　　
　　3、房屋销售价格不断攀升，收入比和租售比不断拉大。随着房屋销售价格的不断攀升，收入比和租售比也不断拉大，导致民众产生恐慌心理。据官方数据统计，2009年北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍；而北京地区的房屋租售比自2004年以来就一直高于国际警戒线水平（1：200到1：300），目前达到接近1：500的水平 。
　　
　　（三） 市场发展趋势
　　
　　1、近期发展趋势
　　
　　1）宏观政策方面：目前国家宏观财政、货币政策有利于房地产市场持续发展
　　
　　在应对国际金融危机的大背景下，中央政府为保持政策的连续性和稳定性，将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。一方面将加大财政投入，全面扩大内需，重点加强民生工程、基础设施等项目建设，实行结构性减税，增强消费需求对经济增长的拉动力，使中国经济向更均衡、可持续的发展方式转变；另一方面将实施适度宽松的货币政策，保持市场流动性合理充裕，提高信贷质量和效益，增强信贷对经济社会发展支持的均衡性和可持续性。如果这些政策不发生重大调整，则房地产市场仍将持续发展。
　　
　　2）开发商方面：开发商将展开新一轮圈地运动，且范围将从一线城市向大城市周边的二三线城市蔓延
　　
　　基于中国土地供少于求的现状，继2009年央企、上市公司的大规模“地王抢地”潮后，众多开发商将展开新一轮的圈地运动。同时，由于一线城市内未开发土地数量的日益减少，且对中国城市化进程持乐观预期，开发商的圈地运动将不再驻足北京、上海等一线城市，而转战二三线城市。
　　
　　3）投资格局方面：政府保障性住房投资、商品房投资将同步增长
　　
　　保障性住房配套政策的出台，意味着政府已经认识到我国房地产市场现存的住房供需矛盾，试图建立多层次住房体系解决该问题：即以商品房为主解决高收入者的住房需求，以经济适用房、廉租房、公共租赁房、创业公寓、人才公寓为辅的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需求。因此，在这种政府宏观政策的指引下，房地产市场近期投资格局将出现政府保障性住房投资、商品房投资同步增长的趋势。
　　
　　4）销售状况方面：新房销售和存量房销售并重，存量房销售量逐步增加
　　
　　随着可开发土地数量的减少、新房增幅减缓，房地产市场供不应求局面将延续，在消费者“买涨不买跌”的消费心理影响下，我国近期新房销售和存量房销售将出现齐头并进局面。并且，国家相继出台的一系列鼓励二手房销售的政策，如放开非成套住房出售限制、放开外地人员购买存量房限制以及房改房上市免收土地出让金、降低有关税费等政策措施，都将有效提高民众进行存量房买卖的积极性，使得存量房销售量将逐步增加。
　　
　　5）房价走势方面：震荡中上升
　　
　　笔者认为我国房地产市场现状下的房价走势将是在震荡中上升，房价有涨有跌，但跌落只是暂时的，而价格整体走向是上升的。之所以作此预测，是基于以下几方面的因素考量：
　　
　　a. 土地资源稀缺。我国土地资源稀缺是当今的基本国情，在可开发土地减少而购房需求不降的情形下，房价的上涨是必然趋势；
　　
　　b. 制度缺陷导致交易税费成本最终由买受人买单。国家目前对二手房交易方面实施严格的税收政策，但是目前二手房交易所有的税费（包括契税、印花税、营业税等）实际上均由买主来承担，对买主来说，这无疑会导致房屋实际购买价格上升。
　　
　　c. 通货膨胀。一方面通货膨胀的现实压力导致房价随物价的增长而增长；另一方面，民众基于对通货膨胀的预期而加大对房产的投