我国土地年租制始于存量划拨用地有偿使用改革的尝试。1998年《土地管理法实施条例》明确其为国有土地有偿使用的一种方式。但从实施现状看，挖潜、改造存量是当前年租制实践的重点，增量土地则很少涉足。近年来，针对工业用地出让制在招商引资大环境下导致的一方面许多生产企业找不到用地，另一方面许多企业倾向于圈地搞投机，致使土地低效利用和工业用地供需矛盾加剧的现象，许多地方政府尝试通过标准厂房年租赁制，达到保障生产企业用地供给的同时抑制企业“圈地”。但从嘉兴、绍兴等开发区实践看，普遍存在已竣工标准厂房闲置的现象。这一现象引发了各地对推行土地年租制供应政策的疑虑。本文从工业用地年租制优越性入手，探讨现阶段推行年租制的障碍，提出推进年租制的政策建议。
 
    一、工业用地推行年租制的优越性
 
    年租制是海外市场经济发达国家或地区普遍采用的工业用地供应模式。欧美国家一半以上的工业发展空间是通过工业厂房租赁的方式投入市场的。新加坡更为典型，为确保工业用地低成本充分供应和有利于产业结构调整，新加坡政府专门组建半政府性质的裕廊集团专营工业用地的开发及供应。目前裕廊集团控制着新加坡全国80％面积的工业用地及其各种厂房、后勤设施的建设管理，并通过租赁的方式供应给最终使用者。从新加坡设立裕廊集团的目的及运行效果看，一方面政府通过对工业用地供应的高度垄断，确保了土地及厂房供应价格的低成本和稳定性，另一方面促进了土地集约利用，这正是我国现阶段工业用地供给及利用追求的目标。推行土地年租制有以下优越性：
 
    （一）推行年租制，是解决当前工业用地供应及利用出现的大量盲目圈地、粗放利用与供求矛盾突出并存问题的根本出路
 
    造成我国工业用地投机性需求膨胀的症结在于现行出让制存在缺陷，突出表现在出让制形成的土地使用权物权化及土地增值收益基本归土地使用者占有，使得土地更多的被视为资产加以保有或用于投机，而非作为稀缺性要素加以利用。这种制度下，一旦土地存在巨大升值空间或取得土地成本与市场转让价之间存在巨大差价时，用地者就更倾向于多占土地。推行年租制，可弱化工业用地资产属性，还工业用地主要作为工业生产要素的本来属性，从而消除土地作为物权增值获利的机会，抑制圈占土地现象的产生。
 
    （二）推行年租制，承租人可分年支付租金，减轻企业经营成本
 
    目前各地之所以出现竞相低价出让土地进行招商引资，本质上是通过降低企业投资成本来提升招商引资吸引力。推行年租制，可大大降低企业资金压力的问题，有利于提升招商引资能力，促进经济的可持续发展。
 
    （三）推行年租制，有利于抑制投机性需求
 
    年租制按年交纳租金并可定期调整，因而有利于缩小市场租金与契约租金差价所造成的寻租空间。同时，租赁土地的转租、转让和抵押等处分权受到了较大的限制，这样有利于国家对租赁后土地实施有效的监管，特别是当年租制的产权界定为债权时，可较好避免出让制由于物权化的产权定位而导致土地投机问题严重。
 
    （四）年租制更符合现代经济活动规律
 
    现代经济活动方式多种多样，资金在各部门及行业流动加快，这就要求对资源的配置与使用具有灵活性。出让制土地使用年期长且固定，而企业则生生灭灭，从而导致企业真正在出让年限内完全自己使用的比较少，转让频繁。实行年租制，企业可根据自身的要求选择多种租赁形式、租金标准，既可以是单纯地皮的租赁，也可以是包括地上建筑物及附着