摘要：从2009年开始，我国房地产价格出现了高速增长的势头。为此，在2010年4月份，我国政府出台新一轮房地产调控政策。文章从人民币汇率对房地产价格传导效应的角度出发，探讨汇率对房价波动的影响机制，最后分析新一轮房地产调控政策对房地产价格产生的影响。
 
    关键词：房价；汇率；通货膨胀
 
    2009年，当国内许多行业还在深受由美国次贷危机引发的世界经济危机打击影响而苦苦挣扎的同时，中国房地产市场却在危机中迎来最辉煌的一年。2009年年初还在极度低迷中徘徊的房地产市场，在中央政府和地方政府一系列政策刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长。全国各大中城市房价在2009年二季度开始进入上涨通道，上涨行情一致持续到2010年一季度（见图1）。国内一线城市如北京、上海和深圳等的房价增长速度程度更是让人瞠目结舌，房价纷纷破万。与此同时，各地房地产开发商掀起争地狂潮，土地价格水涨船高，地王频现，面粉贵过面包的现象比比皆是。从北京广渠路10号地10.22亿元开始，地王的数字屡屡被刷新。2009年9月10日，上海长风地块以59.99亿元破上海地价纪录。不久，9月30日，绿地集团以72.45亿元的价格拿下了位于徐汇龙华路1960号的地块（龙华地块），楼面价达到了惊人的27231元/平方米。随后北京顺义22号地以50.5亿和楼面地价达29859元/平方米再破京城年度总价和单价纪录。最后广州亚运城以255亿元成交额年度收官，创有史以来地块总价历史新记录，在此情况下，房地产泡沫之声不绝于耳。
 
     
 
    资料来源：根据中华人民共和国国家统计局中七十个大中城市房屋销售价格月份指数整理（注：同比是以去年同月房价格为100，环比是以上月房价格为100）。
 
    图1  2009年1月至2010年3月全国大中城市房屋销售价格指数变动趋势
 
    一、人民币升值预期的形成对房价上涨的影响分析
 
    造成这轮房价的上涨的原因很多，既有如土地招拍挂、卖地财政、零房产税等体制缺陷造成的因素，也有如刚性需求和投机型意愿强烈的需求因素。而投机型需求意愿强烈的因素对房地产市场造成了很大的冲击，其主要原因有以下方面：第一，对人民币升值的预期。在2005年中国实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度之前，由于汇率一直保持比较稳定。但我国在改革开放中对外贸易顺差（特别是中美贸易顺差）持续不断扩大。根据自由贸易的理论，在浮动汇率制度下，贸易顺差的扩大必然使得国际市场上对本国货币的需求增大，从而促使本币升值，本币升值在马歇尔一勒纳条件下使贸易顺差减小，从而使贸易自动恢复平衡。由于从1998年亚洲金融危机到2005年7月汇率改革之前的这段时期内中国实质上实行的是固定汇率制，人民币兑美元汇率一直保持在一个非常稳定的水平，所以中美之间多年持续并不断扩大的贸易顺差必然造成巨大的人民币升值压力。另外，在2007年以前，我国一直实行的是强制结售汇制度，长期的贸易顺差所积累的庞大外汇储备必然造成对人民币的大量需求，造成人民币升值的强大压力和预期。第二，中美利率差造成的国际资本流入也加强了人民币升值预期。根据利率平价理论，国与国之间的利率差必然会使国际资本从利率低的国家流入利率高的国家。从2004年10月开始，中国就进入了加息周期。尤其在2007年，中国人民银行屡次提高人民币存贷款利率，将金融机构人民币一年期存款基准利率提高到4.14％。而在同一时期，美联储于开始不断下调联邦基金利率，到2008年底下调至0到0.25％的“目标区间”。所以，中美之间的利率差必然会吸引国际资本向中国流入。这些国际资本进入中国，必然产生对人民币的大量需求，从而进一步加强人民币汇率升值的预期。
 
    二、人民币升值预期对房价影响的传导方式分析
 
    人民币升值预期一般来说可以通过两种传导方式对房价产生影响。
 
    第一种方式是热钱效应。2005年我国汇率改革后，人民币汇率呈现出单向的逐步升值使得国际金融市场上大量国际资本进入中国。其中国际游资很大一部分以某种方式（也许是非正常或非法的方式）进入了房地产行业。据商务部的估算在2009年全年，房地产行业实际使用外资金额高达167.96亿美元，高于全国平均增幅7个百分点。当年房地产行业新设立外商投资企业596家，同比增长25.88％。按照目前的热钱统计方法（外储增量中扣除贸易顺差和fdi增量），2009年境外热钱高达1220亿美元。这些国际资本涌入中国