摘要：随着房地产泡沫全球化和普遍化趋势越来越明显，房地产泡沫成为全球关注的热点和难点问题。文章首先阐述文房地产泡沫的内涵及其形成的条件；其次对美国、日本和东亚等国发生的房地产泡沫进行考察，并结合我国房地产目前状况从中得出几点启示；再次根据我国现行可得到的数据设计一套我国房地产泡沫监测指数，以此进行实证分析，并对我国房地产市场泡沫情况进行判断；最后，为我国促进房地产市场健康发展提供政策建议。
 
    关键词：房地产泡沫；监测指标体系
 
    自人类社会步入市场经济以来，就不断遭受泡沫经济的困扰。17世纪荷兰的郁金香泡沫；18世纪初法国的密西西比泡沫以及其随后的伦敦南海泡沫，美国联邦储贷协会危机迫使联邦存款保险计划完全重组；20世纪90年代被称为日本“失去的十年”的经济泡沫；1997年被称为“东亚奇迹”的各国和地区爆发东亚金融危机泡沫。2005年6月，英国《经济学家》杂志指出，在过去的五年，发达国家楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元，升值总值相当于各国国内生产总值的100％，这次房地产泡沫比20世纪90年代后期全球股市泡沫更加膨胀，是有史以来最大，这次泡沫可能造成的经济损失及以往更为严重，世界经济处于危险之中，不能忽视房地产泡沫危害。在泡沫经济中房地产泡沫危害极其严重，它使得资产价格发生扭曲，资源配置失衡，加深金融系统的脆弱性，极易导致银行资金链条的突然断裂，引发金融系统性危机。对于房地产泡沫的认识正确与否，关系着国家重大经济决策。一旦决策失误，必然导致极大的经济发展风险。
 
    一、房地产泡沫的含义及其形成的条件
 
    （一）房地产泡沫的含义
 
    著名经济学家金得尔伯格在《新伯尔格雷夫经济学大辞典》中指出的：房地产泡沫就是一种或一系列资产杂一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和生产赢利的可能不感兴趣。随着价格上涨的预期逆转，接着价格暴跌，最后以金融危机告终。通常“繁荣”的时间要比泡沫状态长，价格、生产和利润的上升也比较吻合。接下来也许就会发生价格的暴跌，引发经济危机，或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。
 
    （二）房地产泡沫形成条件
 
    1、房地产供给缺乏弹性。由于土地属于稀缺产品，它是一种有限的、几乎不可再生的资源。弹性理论表明，随着需求的增长，供给弹性越小的商品，价格上涨就越快；哪种产品的弹性小，厂商就会通过涨价来获得更多的总利润。因此，房地产企业具有天然的提高价格的倾向，从而造成泡沫的出现。
 
    2、房价持续上涨预期。预期反映了对未来的信心，预期看涨意味着对未来的充分乐观。资产的实际价格与预期价格之间有着紧密联系，这是因为实际交易决策和交易行为离不开对未来的预期，泡沫形成的一个必要条件，就是市场预期价格将持续上涨，在预期的自我实现效应作用机制下，只有看涨的预期才能推动实际价格水平不断上升。泡沫的形成就源于市场信心的极度膨胀和投资者的过分乐观。
 
    3、投资者的短视。与房价持续上涨的乐观预期相对应，投资者在进行投资时，往往产生短视与跟风行为。所谓短视，就是人们倾向于低估甚至忽视潜在的危机-对小概率事件的一种主观短视现象。造成巨大危害的泡沫确实是小概率事件，从17世纪的荷兰郁金香狂热算起，迄今为止的三百多年里，严重的泡沫现象只有少数的几次。
 
    4、银行信贷的过度扩张。泡沫的形成膨胀是需要资金支持的，在资金的支持下，人们的投机才能变为现实，才能有现实的交易行为和交易价格。资金支持是价格上涨的必要条件，也是泡沫相处的必要条件。在房地产业，开发商，投资者，消费者都需要大量外部融资，大部分是金融机构的贷款。
 
    二、美国、日本、东南亚的房地产泡沫
 
    （一）美国的房地产泡沫
 
    美国的房地产泡沫有一个很重要特点，就是美国的金融自由化。1983年10月1日，美国的存款利息完全实现了自由化。利率自由化使金融部门抵御坏账、呆账、死账的风险大大降低，加大了金融泡沫发生的可能性。美国政府实行减税的财政政策，石油价格日渐上涨，各种因素综合在一起，房地产价格急剧上扬，使人们纷纷把钱投进房地产市场。金融机构部门也进军房地产市场，增加房地产贷款，忽略了房地产贷款的风险。因此面对日益增加的呆坏账，金融机构不得不收缩信贷规模，提高信贷标准，减少房地产贷款，以至造成信用危机。银行采取的措施又给不景气的房地产市场雪上加霜，加剧房地产价格下降，泡沫随即破灭。
 
    美国房地产泡沫的破灭对经济社会的影响是深远的。一是使很多商业银行和储蓄机构倒闭，呆账、坏账大量增加。在1988年、1989年、1990年分别倒闭的221、207、169家银行中很大一部分是由于以房地产为主的不良债权急剧增加造成的。二是使美国国内发生了三次比较严重的经济危机。即1980年和1981-1982年的经济危机以及1991-1992年的经济危机。在历次经济危机中，住房建筑是直接深受其影响的，失业率也开始大幅度的增加，尤其是在一些实体经济部门。三是拉大了整个社会的贫富差距，使很多人生活失去保障，温饱得不到解决，特别是居住条件明显恶化。经济危机又引发了严重的政治和社会危机，无产阶级与资产阶级的阶级利益冲突进一步升级。
 
    （二）日本的房地产泡沫
 
    日本在1983-1990年间发生了严重的房地产泡沫。泡沫破灭后，对日本的经济造成了难以估量的影响，直接导致日本经济自1991年以来进入衰退状态，直到现在日本经济还没有恢复元气。日本是一个人多地少、土地紧张稀缺的亚洲国家，并且经济持续高速发展。我国和当时的日本具有很多相似的地方，具有一定的可比性。
 
    日本房地产泡沫首先表现为地价居高不下。1986年日本地价与物价指数之比为2512，1990年涨到6812，短短三四年时间上涨了将近3倍。在最高峰时，日本土地价值约为当时美国地价总额的4倍多。主要原因有以下几点:一是日本国土面积少、人口众多，使得地以稀为贵；二是经济发展以及城市化的要求对土地需求越来越大；三是政府的宏观调控不到位。对于价格猛涨和土地投机没有采取较好的措施。日本地产泡沫其次表现为资产价格异乎寻常超越国民生产总值的增长。1984-1989年土地和股票等金融资产以高于机械和建筑物等实物资产的增势快速膨胀。为了减少房地产泡沫，日本银行大幅度提高帖现率，同时日本政府执行紧缩货币政策，严格控制信贷。再加上股市下跌、股市泡沫的崩溃等一些因素最终导致日本房地产泡沫的破灭。
 
    日本泡沫经济的破灭对社会各个方面的影响是巨大的。日本政府在总结80年代泡沫经济的《经济白皮书》中指出:“土地价格暴涨、暴跌给实体经济的长远发展留下大的负遗产。”可以从以下三个方面进行说明：一是对于金融机构的影响，金融机构大量倒闭，金融系统中存在的“债务链”逐级放大，发生银行挤兑，使金融机构由点及面，逐个破产；二是对于生产企业的影响，企业发展受到极大阻碍，投资大幅度缩水，生产能力大大下降。高额的地价阻碍了企业扩大经营规模，在投资资金一定的情况下，企业为了负担巨额的地价，不得不减少设备投资、科研经费的投入，创新能力受到影响，国际竞争力削弱；三是对于社会公众的影响，主要表现为贫富差距拉大，消费水平降低，人们失业率上升，加大了整个社会的贫富差距。
 
    （三）东南亚国家的房地产泡沫
 
    东南亚国家以泰国为例进行说明。泰国是1997年东南亚金融危机的发源地，泰国房地产泡沫破灭的原因既有主观的，也有客观的。归根结底还是虚拟经济对实体经济的严重偏离。一是政府和民众对经济增长和信用膨胀盲目乐观。在20世纪80年代中期到90年代初期，泰国的经济持续过热，私人和机构投资者对国内经济形式普遍看好，很多新增加的投资不是投向生产企业也即实体经济而更多地是投入房地产行业、股票市场等虚拟经济部门，引进的外资很多也流向了房地产业，使房地产市场过度膨胀。并且泰国引入的外资大都集中于首都曼谷及周边地区，这些地区近年来的人口急剧增加更加使得房地产价格飙升，直接助长了房地产泡沫的形成。二是对银行监管不力。1992年泰国在东南亚国家率先实行资本账户自由化，取消利率限额管制，让市场机制决定国内利息率，放松了对资本的监控，放宽银行业经营国际业务限制。这些政策的出台并没有配置以严格的金融监管制度。正因如此，房地产热在国内进一步升温。三是对区域经济形式判断有问题。这和历届政府、金融部门、房地产商对亚太整个地区的格局判断有误有着极为密切的联系。
 
    和美国、日本房地产破灭一样，泰国的房地产破灭对国内社会各个层面和社会经济产生了非常严重的影响。最重要的影响就是爆发了严重的东南亚金融危机。据亚洲开发银行1998年4月23预测，东南亚金融危机将使全球经济增长率下降将近约一个百分点，使全球贸易额下降半个百分点，对国内起了抑制和阻碍作用。表现在以下方面：一是由于泡沫经济的推动，平均工资上涨，失去了生产劳动密集型产品的比较优势；二是地产泡沫经济的破灭引发全面的经济危机，许多工厂企业破产，大量工人失业，人民生活水平大大下降，消费能力锐减；三是泡沫经济的破灭还引发了政治和社会危机，经济形势的不稳定促使泰国政府更迭不断，泰国政局的不稳定加剧了社会动荡形势。
 
    三、关于我国的房地产泡沫之基本观点
 
    目前，我国房地产业作为新的经济增长点，是国民经济的一个先导型、基础型产业。加上我国加入wto以及北京申奥、上海申请世博会的成功，进一步加速了房地产现实问题也突显出来:如果房地产业发展过快、过热是不是会导致房地产泡沫，进而又直接影响整个国民经济的发展。关于我国房地产业是否产生房地产泡沫的