摘要：文章介绍了欧洲国家的物业税征收制度及相关经验，主要包括法国、德国、英国、意大利、西班牙、葡萄牙等国在物业税的税种、纳税主体、税基、税率、减免等方面的规定。同时，文章还概括了一些欧洲国家在第二套房产的物业税征收做法。欧洲国家的经验对中国物业税研究的借鉴。
 
    关键词：物业税；欧洲
 
    物业税主要是指对房屋及相关土地、设施的所有者、租赁者征收的一类税收。时至今日，物业税已经在国内试点城市空转了六年有余，逐渐成为热点问题。本文对欧洲国家在物业税开征方面的做法进行总结介绍，这有利于我国在财税体制方面研究工作的进一步展开。
 
    一、税收种类
 
    从广义上讲，欧洲各国的物业税可以分为主体税和附加税两类。前者可以认为是狭义上的物业税。
 
    除了上述主体税种外，欧洲国家还会对物业加征一些附加税收。
 
    在法国，物业附加税主要有电视许可税和垃圾处理税两种。只要物业内有电视机，无论电视机是用于播放碟片，还是用于收看电视节目，也无论该业主拥有几台电视机，拥有几处物业，业主都只需要缴纳一台电视的许可税即可。2010年法国电视许可费为121欧元。电视许可税是房产税的一种附加，因此，房产税的免除自然包括对电视许可税的免除。垃圾处理税是因为用于支付垃圾处理等公共服务的一种税收。垃圾处理税于1993年引入法国。如果没有垃圾需要处理，那么就要另开一张只有居住税的税单。如果物业是业主的第二套房产，业主可以申请政府对该物业在垃圾处理税方面进行减免。西班牙国内的物业附加税主要有排水系统及垃圾清理税等，用于街道照明、城市保洁、设施维护等公共支出，每年约200欧元-250欧元，如果业主有车库的话，可能会加收20欧元。西班牙的垃圾清理税税额依据物业的大小以及户主产生的垃圾量来计算。此外，西班牙还有一种税，叫房产收入税（rendimientos del capital inmobiliario）。无论是否用于出租经营，只要不是自己的主要住所，如仅仅是用于自己度假的物业，都要征此税。主要的税额计算过程是，税务部门假设业主每年从物业获得物业总价值2％的收益，从这2％的收益中征收25％的税。例如，业主拥有价值10000欧元的西班牙物业一座，一年收益2％计算，业主据此收入200欧元，从这200欧元里面征收25％，即50欧元。意大利的业主也会缴纳类似的税收，用于弥补垃圾清理、街道清理方面的政府支出。在意大利有些地方，政府还会对在本地区使用汽车进行征税，不过税额不高，一年一般200欧元-250欧元。
 
    在欧洲国家，业主出售或出租物业需要缴税。此类税收一般划入增值税、收入税或营业税范畴。在西班牙，交易二手房产需要由卖方缴纳7％的物业交易税，如果是新房，则要在7％的增值税加上0.5％的印花税。在德国，若物业交易金额高于2500欧元，则一次性征收购买价格3.5％的土地购置税。此外，如果一处物业95％的所有人在5年内发生了变化也需要支付土地购置税，税率也在3.5％左右。德国的上述税额一般由购买方缴纳。
 
    二、纳税主体
 
    在欧洲，纳税人主要有业主、租户等两类。在法国，居住税由谁来负担，取决于在该年的1月1日那天谁在该处物业居住。至于房产税和垃圾清理税，通常根据物业买卖双方在交易那一年各自占有房屋的时间在全年的比重进行分摊。如果卖方缴纳了全部的房产税，他有权要求买方进行补偿。2010年法国的房产税缴纳时间为10月15日左右。无论居住者是否拥有所居住的物业，都要交居住税。一般来说，业主缴纳房产税，租户缴纳居住税。不过，如果租户没有缴纳居住税，业主就必须缴纳居住税。也就是说，业主此时需同时缴纳房产税和居住税。居住税与房产税缴纳时间相近。2010年居住税的缴纳时间为11月15日，仅比房产税缴纳时间迟了一个月。西班牙政府规定，因为物业税是依附于物业上的，所以，若卖方没有缴纳物业税，买方应缴纳。意大利政府规定，每年的6月与12月为缴纳物业税时间。
 
    在缴纳时间上，欧洲各国均有明确规定。因此，纳税人必须牢记缴税日期，过期不缴很可能会受到惩罚。据前述，法国今年房产税和居住税的缴税时间分别为10月15日和11月15日。如果在规定时间没有缴税，纳税人会受到经济处罚。
 
    在缴纳方式上，欧洲各国政府的规定比较灵活。纳税人可以自己去物业所在地的市政大厅或税务部门缴税，也可以通过邮递方式缴税，还可以通过网上银行缴税。有些国家的地方政府还设立了专门的邮递账号，便于纳税人缴税。欧洲各国人口流动性大，有时会出现缴税时间里纳税人不在国内，从而迟交税款的事情。为了避免上述情况发生，有些国家如西班牙、意大利等允许纳税人在银行账户上设立自动转账功能，以便人在国外时能够及时缴税。
 
    此外，在一些欧洲国家如英国，纳税人如果一次无法缴清税额，还可以选择分期付税的方式来缴税。葡萄牙等国的税务部门会提前一个月将税单发到业主手中，提醒业主缴税。
 
    三、税基
 
    在欧洲，物业税的税基主要为物业在特定年份的市场参考价值。物业的市场价值根据物业的地理位置、类型、占地面积、楼层高低以及用途等而发生差异。不过，许多欧洲国家都对物业参考价值有严格的法律规定。该类法律制定的时间一般较早，其内容在很长时期内都没有作过大幅度修改，因此，税基与物业的实际市场价值有很大的出入，大多低于现有市场价值。
 
    法国居住税税基的计算形式复杂，但指导原则清晰，即在考虑物业自身条件、大小以及地理位置的前提下，以市场上同类物业的租金作为税基进行计算。目前法国在这方面以20世纪70年代的市场租金作为税基，因此，物业税税基与时下的物业市场租金没有任何联系。
 
    英国在计算税基时主要是对物业进行分类。具体来说，英国物业价值评估办公室（voa）对所有物业的价值进行评级，将物业分为一系列等级。英国对物业的评级标准存在区域差异。在英格兰，物业价值评估办公室依据物业的同类或相近建筑在1991年4月1日的市场价值进行评估，将其作为物业分级的依据。正因为所依据的市场价值与物业的实际市场价值差距较大，所以，近年来，坊间一直有传闻说英格兰物业价值评估标准有可能要改变。在威尔士，物业估价由威尔士议会执行，新的估价法规于2005年4月1日开始实行。威尔士更新物业价值评估参照标准，其目的在于使物业价值评估能够较好的反映这么多年来当地不动产市场的波动，对物业税的税率不构成影响。与英格兰不同，威尔士物业的估价以2003年4月1日时同类物业市场价值为参考标准。此外，在物业的分级系体系方面，英格兰分为8个级别，而威尔士为9级分类制。
 
    意大利于1993年开始征收物业税。物业交付使用后即开始缴税。物业的地理位置、面积、用途等是评估物业价值的主要依据。若物业进行改造、装修，物业的价值受到影响，则税基重新计算。近年来，意大利官方要求估价要接近市场实际价值，因此，原本很低的官方估价迅速上升。与英国不同，意大利对物业进行分类的标准是物业的用途。意大利政府将本国物业分为a、b、c、d、e五类。
 
    德国对物业的分类依据与意大利相近。德国的地产主要分为两类——a类和b类。a类地产为农业和林业为目的的不动产，b类地产为可建不动产或有建筑物的不动产。德国对物业的估价方法主要有三种，即比较法、收入资本化法与折旧替代法。此外，德国物业参考价值为1964年1月1日时的市场价值，而且法律规定，每6年重新核定一次。不过，在德国东部的一些地区，