摘要：随着城镇化步伐的加快，城市拆迁工作积极开展，鉴于国家对政府拆迁非货币性补偿所涉及的财税问题没有系统地出台相关规定，文章分析此类业务财税问题的本质，寻找解决房地产开发企业对于非货币性拆迁补偿业务涉及会计处理和税务清缴的具体方法。
 
    关键词：房地产开发企业；非货币性拆迁；财税问题
 
    近年来，随着我国城市建设步伐的进一步加快，积极开展的城镇房屋拆迁工作对提高城镇居民居住水平、改善城市面貌、完善城市功能、促进经济社会发展发挥了重要作用。同时，城镇房屋拆迁法规、政策日益完善，有效地规范了城镇房屋拆迁行为，维护了拆迁当事人的合法权益，保障了建设项目的顺利进行。其主要做法是：房地产开发企业对拆迁户的补偿主要采用非货币性补偿方式，即房地产开发企业与被拆迁人（企业或个人）达成协议，按拆迁面积返还给被拆迁人房产，超过拆迁面积部分按市价或协议价销售给被拆迁人，也就是通常所说的“拆一还一”补偿方式。为规范上述行为，自2001年6月13日起，国务院和国务院办公厅先后颁布了《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号，以下简称《条例》）、《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》和《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。2004年建设部又相继出台了《城市房屋拆迁估价指导意见》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。各地也制定了相应的地方性法规、规章和政策，例如广西壮族自治区政府出台实施的《城市房屋拆迁管理条例》细则。但在相关财税政策方面，财政部和国家税务总局对政府拆迁非货币性补偿所涉及的财税问题没有系统地出台相关规定，只是各地自行零散出台了一些政策，因此，各地方房地产开发企业感觉无所适从，对上述业务不知如何进行财税处理。为此，本文从会计准则要义及相关税收政策精神入手剖析此类业务的财税问题内涵，并尝试寻找出解决房地产开发企业对非货币性拆迁补偿业务涉及会计处理和税务清缴的具体方法。
 
    一、非货币性拆迁补偿的会计问题解析
 
    在笔者接触的房地产开发企业中，采用非货币性补偿方式返还给被拆迁人房产的，由于拆迁补偿协议上一般只反映拆迁及补偿的面积，而不反映其价值量，相关企业在会计处理时，大多将“实物补偿方式”误解为“非货币性资产交换”，在会计核算上按照《企业会计准则——非货币性资产交换》的规定进行账务处理，即只将收到的超补偿面积的补差现金确认为销售收入，而对补偿给被拆迁人的房产价值既不确认收入，也不确认“开发成本”。
 
    这种处理方式表面看似合理，实质上是偷换概念，错用会计准则。从会计准则适用角度分析，根据实质重于形式原则，就其交易的实质，这其实就是以新换旧，即房地产开发企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产的一项交易。这项补偿业务分别由“购买”和“销售”两部分组成，应适用《企业会计准则——收入》和《企业会计准则——建造合同》进行会计核算，即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房，再将新房以相同的价格出售给被拆迁人。但在实务中因无法确定其计量价格，这类业务操作手法不具备可操作性。为此，笔者再从税法的角度来分析上述问题，在非货币性补偿形式下，房地产开发企业返还给被拆迁人的房产应按“成本价”确认“计税收入”，缴纳营业税金及附加。从这一点看，要取得这个计量价格必须等到项目完工清算后才能得出，从时间上看，这是不现实的问题，但根据《企业会计准则——建造合同》中对合同收入与合同费用的确认规定，房地产开发企业按上一年完工并已实际销售房产的平均成本作依据进行会计处理，等该项目完工清算时再根据实际成本进行相应地调整，这样这个问题可迎刃而解。具体方法如下：
 
    （一）补偿房产计量价格的确定
 
    由于项目完工时实际发生成本里面包括拆迁时暂估入账的部分成本，这样构成项目的成本（暂估入账部分成本）成为一个循环，导致不能得出真实的计量价格，但可以根据实际情况选择以下几种方式来确定完工时较为接近真实成本的计量价格。
 
    第一，不考虑非货币性补偿部分的成本法。
 
    如果发生非货币性拆迁补偿部分涉及金额不多，可以根据会计上的重要性原则，不确认此部分的金额，以项目实际发生的成本剔出暂估入账的成本后的成本计算得出计量价格。企业计量价格＝（项目实际成本－暂估入账成本）÷可售面积；计量价格＝企业计量价格×补偿面积。
 
    第二，修正成本法。
 
    以上一项目平均成本为基础，用上一项目到本项目完工期间的平均经济增长率来进行修正。企业计量价格＝（上一项目的平均成本×上一项目至本项目完工时的平均经济增长率）÷可售面积；计量价格＝企业计量价格×补偿面积。
 
    第三，核定成本法。
 
    以主管税务机关或物价部门核定的“成本价”为准。
 
    第四，成本还原法。
 
    本方法是利用数学原理及工具建立模型求解得出，所以也称数模求解法。
 
    假设：某房产开发公司开发a项目的全部成本为2000万元，开发的建筑面积为18000平方，其中：可用于对外销售部分面积为15000平方，用于拆迁补偿部分面积为3000平方，由于拆迁补偿部分对价成本我们不知道，设定为m，那么整个项目的开发成本为2000＋m；则有下列等式成立：
 
    [（2000＋m）÷18000]×3000＝n
 
    公式解析：[（2000＋m）÷18000]为a项目的企业成本；[（2000＋m）÷18000]×3000为用于拆迁补偿部分的成本；m即是我们用于拆迁补偿部分的成本。
 
    那么上述公司可转化为如下通用公式：
 
    [（开发项目发生成本＋m）÷项目开发面积] ×用于补偿部分面积＝n，n即为计量价格。
 
    用此方法计算出来的成本即为还原的真实成本。
 
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