(东北财经大学研究生部，辽宁 大连 116023)
摘 要：由于大连经济的发展及城市化进程的加快，住房需求不断增加，但住房供给增长幅度赶不上需求增加，导致房价的上涨。同时，居民可支配收入的增长慢于房价的上涨，引发了银行住房贷款的还款能力风险。本文将针对这一系列问题进行详尽地阐述，并予以进一步的分析。 
关键词：房地产市场；个人；住房贷款；风险防范
中图分类号：f830.589(231)  文献标识码：a  文章编号：1007—6921(2007)07—0027—02
1 大连市房地产市场发展概况
1.1 房地产周期同gdp关系紧密
      根据世界银行研究报告，住宅需求与人均gdp水平有着非常紧密的相关性。一国或地区住宅产业在人均gdp在300美元时开始起步，至1 300美元时，进入稳定的快速增长期。2005年末，大连市按户籍平均人口计算，全市人均生产总值为38 155元，按年末汇率折算超过4 700美元。因此大连市住房总体需求在一定时期内还处于增长阶段。2005年大连市经济增长率为14.2%，高于全国的平均水平。按照房地产业与经济增长关系看，大连市房地产业仍会继续发展。
1.2 大连市房地产会继续发展
      国际经验表明，在人均住房而积达到30～35m2之前，会保持较旺盛的住房需求。据统计，2005年大连市人均住房面积为16.7m2，远小于30m2。因此，大连市房地产业将保持较快的增长速度，也为个人住房贷款市场带来发展良机。
1.3 城市化进程加快
      2004年，随着大连城市“西拓北进”步伐加快，甘井子区被纳入主城区；2005年，先后有4个农村乡镇实施了“镇改街”，10.1万名农民转为城市居民，城镇人口比重达到93.8％。另外随着“大大连”建设的推进，城市化步伐也会加快。城市化催生的“新市民”，大大增加了房地产市场需求。
2 大连市商业银行个人住房贷款的风险分析
      大连市商业银行会面临住房贷款的所有风险，因为毕竟房地产行业不仅受当地经济发展状况的影响，还要受到整个中国大环境的影响。但大连市的经济环境不同于其他地方，因此其所面临住房贷款风险的侧重点是不同的。
2.1 大连市住房需求大于供给的状况导致房地产价格不断上涨
      由以上大连市房地产市场状况分析可知，大连市的住房需求会继续增长，而与此同时住房的供给跟不上需求的增长。由表1可以看出，大连市商品房供给明显跟不上需求增长速度。这种供小于求的状况导致房地产价格不断上涨。
      数据来源：大连市国民经济和社会发展统计公报；大连中原物业市场研究部统计数据(na表示数据不详)。

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