如何发挥街道、社区在物业管理中的作用

    社区居委会（以下简称社区）和小区物业公司是城市建设管理的最基层管理、服务单位，是城市管理的重要组成部分，它既是住宅小区居民日常生活迫切需要、不可缺少的管理、服务部门，又是政府联系群众的桥梁和纽带，在相当程度上影响着整个城市文明建设工作的顺利开展。只有通过和谐共管实现共存共赢，才有利于进一步营造整洁、安全、舒适的居住环境，提升和睦、温馨的人际关系有效推进物业管理工作的开展，更好地推动和谐社区建设。为此，如何理顺街道、社区和物业服务公司的关系，也是当前物业行业建设中需要探讨的重要课题之一。
    一、面临的主要问题分析 
    创建文明社区是街道、社区和物业服务企业的共同目标与任务，目的都是为了创造“安居乐业”的社区生活和工作环境。街道、社区是行政管理主体，物业服务企业是经济性管理实体，各自履行职责。但由于思想观念未改变，各自工作职责不明确，管理服务内容有些部分交叉、重叠，以至于工作中常会出现一些碰撞和矛盾，难以形成合力。
    笔者在调查中发现，有的小区居民委员会与物业公司关系处理得较好，基本上形成了业主委员会自治管理、物业公司专业管理和社区监督协调的有效监督制约机制。通过物业公司抓硬件管理服务，社区抓软件，互相支持，各司其职，使小区成为市级物业管理示范小区；而有的小区，在此关系的处理上，矛盾较为突出，主要表现为：一是有些社区，对物业公司的管理工作不理解、不支持、不配合，甚至与物业公司“对着干”，导致物业公司许多工作的开展非常困难；二是有些小区的物业公司目中无社区，对社区工作不予配合，使整个社区的管理存在盲区。比如有的小区内存在超生现象，物业公司不向社区报告，对社区的例行检查也不配合；三是部分小区物业公司与社区的存在“多头管理”现象。由于历史原因，老旧小区普遍存在着物业公司与社区管理职能交叉的现象，如小区绿化、治安、清洁卫生、停车管理等，影响了小区管理的统一性、协调性，不利于物业管理专业化的进程；四是部分社区和物业公司人员素质较低，工作方法简单，在处理双方关系时，缺乏综合协调能力，导致双方关系僵化；五是社区和物业公司对于小区内的一些收费项目、“创收措施”争相管理，对于难点工作相互推诿，导致了小区内管理死角的存在。
    二、社区居委会与物业公司协调共管的可行性分析
    一是国务院《物业管理条例》第二条就明确指出，物业管理是物业企业按合同约定，对社区内住宅小区的物业进行管理，对环境和秩序进行维护的有偿活动。而社区建设要解决的是包括小区物业管理在内的整个社区的管理问题。《浙江省物业管理条例》《xx市物业管理办法》等还赋予了社区居委会在物业管理中的协调调解作用，牵头组织召开首次业主大会，成立业主委员会以及牵头做好逾期未换届的业委会的换届工作的职责。可以这么说，社区建设涵盖了小区物业管理的全部内容。从以上描述我们不难看出，我国物业管理法规明确确定了社区居委会在物业管理活动的地位与作用，而物业管理活动又与社区建设活动有较大交叉的空间，因此，也表明物业公司是社区建设的主力军之一。
    二是双方的协调共管行为不是简单的某一方受益，而是一种双赢。