调查时间：2014年4月1日---4月15日　　

调查地点：铜川市王益区　　

调查方法：走访、座谈、问卷　　

近年来，随着城市化进程的推进，城市骨架不断拉大，住宅小区的开发建设发展迅猛，业主与小区物业之间矛盾多样多发，小区物业管理已成为当前社会热点问题。为进一步加强和规范城市住宅小区物业管理，提升物业管理服务水平，更好地满足小区居民日益增长的物业管理需求，推动社会管理创新，笔者通过走访、座谈和问卷，对铜川市王益区城市住宅小区物业规范化管理进行了调查，现将调查情况汇报如下：　　

一、  王益区城市住宅小区物业管理基本情况简介　　

1996年铜川市人民政府颁布实施《铜川市城市住宅小区物业管理暂行办法》，开始在新建住宅小区全面推行市场化、社会化、专业化的物业管理。2003年，国务院《物业管理条例》颁布实施，物业管理全面推进，覆盖率迅速提升。2007年，《物权法》的颁布实施和《物业管理条例》的修订，加速推进了物业管理行业的发展，并步入了法制化的轨道，服务水平不断提升。随着新建小区物业管理的发展和规范，物业管理所显现出来的优越性越来越明显，从而对老城区的居民带来较大的影响和冲击，致使老城区居民的观念发生了改变：一方面居民对居住环境和生活质量的要求越来越高，另一方面居民的投资意识增强，深知良好的物业管理可以提升房屋的价值，因此，老城区的居民也希望将以前的房屋管理模式转变为新型的物业管理，希望能够享受到物业管理所带来的良好管理与优质服务。　　

目前，全区城市住宅小区档次差距大。从住宅小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、绿地率高的高标准小区，也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区。历史遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制，有的小区基础设施差，配套不齐全；有的小区建设规模小，相关手续不完备；还有许多小区是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。据调查，全区城市住宅小区主要采取3种方式进行管理，分别是物业公司管理、单位管理和自行管理。1、物业公司管理：主要是按照与业主签订的《管理协议》和《物业管理条例》规定，负责所管小区的基础设施维护维修、卫生保洁、安全保卫等工作，管理秩序良好、管理行为较为规范。代表性的住宅小区有利群新城小区、红旗小区、集贤花园小区等70个。2、单位管理：主要是以单位后勤式管理服务为主，负责所管小区的水、电、费等费用代收或收取，开展日常保洁和治安管理等方面工作，居民对其管理较为满意，管理较为规范。代表性的住宅小区有梅苑小区、机电公司家属楼等171个。3、自行管理：这部分主要是原企业改制和市级单位南迁新区后遗留的家属楼。随着房屋产权的私有化，原单位对其管理放手并逐步推向社会。对于这部分家属楼当前主要采取自行管理，由社区代管或承包管理、群众自发管理，主要从事卫生清洁、费用代收等日常服务工作，管理形式相对松散，管理水平相对较低，出现问题解决难度大。代表性的家属楼片区有药材商店家属楼、一运司家属楼、变压器厂老家属楼等24个。另外，古柏路家属楼、秦剧团家属楼、立交桥小区等13个住宅小区(家属楼片区)没有物业或单位管理。　　

二、我区城市住宅小区目前在物业管理中存在的主要问题　　

当前一些住宅小区的物业管理与社会的发展、群众的需求有很大差距，群众对一些住宅小区的管理意见较多。　　

1、服务水平亟待提升。据调查，目前全区有资质的物业公司仅有13家，其它大多数均没有资质，在做好物业管理工作方面缺乏经验，管理方式单一，服务理念落后，服务意识不强，重收费、轻服务；管理不规范，财务状况不透明、不公开，无法提供质价相符的服务。　　

2、行政监管存在缺位。对新形势下物业迅猛发展形势的认识不足，平时不关注、有事才紧张的现象较为突出。缺乏市级层面上的统一协调推进机制，监管力量不足，这与当前物业发展的新形势和市民群众的新需求还不相适应。管理体制不畅，目前辖区内的物业