房屋租赁纠纷代理词　　

尊敬的审判员：　　

我依法接受当事人***的委托，担任***的诉讼代理人，出庭参与诉讼活动。现就本案争议事实，发表代理意见如下：　　

一、关于拆迁费的性质及分配问题　　

本案中，如**公司按照政府的要求按时拆迁，可以与政府拆迁办签订拆迁协议，政府拆迁办可以按照拆迁协议进行补偿。但**公司不遵从政府的诉迁安排，一直抵抗政府的工作安排，导致政府强制拆迁。因而，只能按照政府的宣传资料所称：拆迁费由房屋所有人和房屋使用人共同所有，其比例由双方协商确定。由于本案中双方未协商确定，我方主张5：5分成，即房屋所有人和房屋使用人各得一半。　　

二、关于逾期腾房损失的认定问题　　

近几年来，房屋租赁合同纠纷案件越来越多。其中，租赁期间届满，因承租人故意违反合同约定，不及时返还租赁房屋引起的纠纷不在少数。这类案件涉及到司法实务上一个重要且极具争议的问题，即承租人自租赁期满之日至腾出房屋之日这一期间的占有使用费该如何确定。　　

合同法第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，但对于承租人不及时返还租赁物时该如何处理没有具体规定。一般租赁合同中，可能会约定“租赁期满后承租人应及时返还租赁物”，但对于承租人不及时返还租赁物应承担什么样的违约责任往往也没有明确约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，以下简称《解释》）共有二十五条，同样没有涉及这个问题。《解释》第十八条虽然规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，但是，第一，这个法条指向的对象是次承租人；第二，该法条对于如何确定占有使用费仍然没有规定。　　

让我们稍稍离开纯粹的法律，先思考一个问题：参照原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房的占有使用费，其社会效果如何？　　

承租人蓄意违约，不及时返还租赁房屋，往往是因为利益驱动。众所周知，最近几年房价节节攀升，房屋租金价格也水涨船高，特别是一些商业铺面租金涨幅更是惊人。对于承租人来说，在租赁期满后，承租人无论是选择与出租人协商续租，还是另行选择类似房屋，其租金都将大幅上涨。反之，承租人如果选择在房屋租赁期满后继续占用租赁物，出租人将其诉至法院，尽管承租人不及时返还租赁房屋的行为会被法院确定为违约行为，承租人需承担败诉的后果以及诉讼费，但是，参照原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房的占有使用费的做法，却意味着承租人只需按照一年甚至几年前约定的租金标准来支付占有使用费，而无需按照租赁期满后租赁市场价格上涨后的价格支付房屋租金。不难想象，作为一个理性的人，当得知自己违约（逾期腾房）可获得更大的利益时，往往会选择违约。就本代理人所知，本代理人所在地区近两年就有数起承租人在租赁期满后选择继续占用房屋，等着出租人起诉的案件。官司打完一审打二审，二审完了后还需强制执行，承租人利用诉讼程序规定，千方百计拖延时间，以最大限度获取低成本占用出租人房屋的不当利益。　　

可见，参照原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房的占有使用费，客观上形成了反向激励机制，虽然承租人不按时返还租赁物会被判违约，其经济上却可以获得比守