随着经济的发展和社会的进步，特别是住房商品化和原有的公房房改，个人拥有房屋产权的比例逐渐升高，物业管理也逐渐开始走入百姓之中。然而，由于历史和现实的原因，我所贤士二路老干部住宅小区至今还没有实行社会化物业管理，还采用十几年前就施行的由干休所代管的管理模式。随着岁月的流失，院内居住的老干部人数逐渐减少（病故），在不久的将来院内绝大数居住人员的身份将发生改变，已不再适合当前的管理模式，采取社会化物业管理是必然趋势。为此，我们有必要对老干部住宅小区未来管理模式进行前期探讨和调研：

   一、老干部住宅小区的由来与现状

   1、住宅小区的由来

   上世纪八十年代，xx市委、市政府为了关心好、照顾好老干部，集中安置部分副地级以上离休干部，在贤士二路51号建设了二栋五层和二栋六层的砖混结构的楼房，共计92套住房。其中五层以下的每套建筑面积约为122平方米，安排副地级以上离休老干部居住，共安置了75户；未分配住房5套；六层12套每套面积不等，安置了12户局系统干部职工居住。在此基础上成立了贤士二路老干部住宅小区。

   2、老干部住宅小区的现状

   小区内共有住房92套，居住了87户住户，其中有5套空置。87位住户中85户进行了房改，2户以公房租赁交房租的形式居住。随着部分老干部夫妻双方相继去世，截止2012年上半年，小区内的纯子女居住有15户；一些老干部对小区房产进行了出售，外来住户10户（2户为职工出售）；另外还有10户局系统职工。这样没有老干部身份的居住人员共计35户，占院内居住人员的38%。这35户严格来讲不应无偿享受物业服务的优惠政策，且将来这个比例只会提高而不会降低。

   二、当前管理模式存在问题和困惑

   老干部住宅小区从上世纪八十年代成立起，一直由市干休的代管。从当初的小区管理办公室，到现在的管理二科，市干休所安排了专们的机构和人员，负责协调和管理小区的工作。然而，通过几年来的管理工作实际操作，发现现行的管理模式存在着一些问题和困惑。主要有以下几点：

   1、资金投入逐年增加。为了提高小区的环境建设，特别是院内的安全环境，我所引入了xx市保安公司，加强了院内安全保卫工作。同时对院内公共设施的维护与保养。据近两年的投入统计，每年对小区大院的投入在20万元左右。开支全部由财政支出，不用住户出一分钱。

   2、服务管理与取得的效果不成比例。由于小区没有成立业主委员会，在管理工作上，往往是你给什么它接收什么，在事先很难征求到统一的意见，而事后却有一些意见和反映。在管理上，干休所是直接面对每一个个体住户，而不是面对业主委员会，增加了管理工作的难度。

   3、不能体现政策的优越性和针对性。老干部是党和国家的宝贵财富，在小区的居住的老干部，除了节日开展活动以外，在物业服务管理是不收取任何的费用。然而，随着岁月的流失，部分老干部已去世，住房由子女继承，有的已经出售给外来人员。这样一来，这些居住户的身份已发生改变，不应继续无偿享受免费的物业服务管理，对此，院内多数老干部对此有些意见，没有体现出党和国家对老干部的照顾和关爱，要求对这部分居住户收缴相应的物业管理费。

   4、外来入住人员的管理难。主要表现在不配合、不服从。他们对干休所的管理不了解，不知道院内还有一个管理部门（或是假装不知道。由于这部分外来人员不配合，对他们的信息不了解，比如居住人员的多少，联系方式等等。由于这部分人员的信息不掌握，造成管理上的难度。

   5、难以筹备到新的维修基金。小区进行房改已经多年，原有的维修基金经过一次屋面防水处理后，大部分资金已被用去，剩下少部分资金难以承受新的维修项目。如果要对公共部分进行维修，从财政支出理论上难以通过。如果由住户承担，则必须经业主大会通过。业主大会的召集应有业主委员会来组织，而小区至今没有成立业主委员会。

   6、物业管理意识淡薄，不愿参与业主委员会的管理工作。多数住户简单地认为物业就是收费，而不能正视物业管理是