房 地 产 开 发 中 的 环 保 问 题 研 究　　

——消除房地产开发对环境影响的建议　　

　　

近年来，随着经济的发展和生活水平的提高，人们不再满足于吃饱穿暖的生活，而是追求高质量的小康生活，房地产业顺势而起，迅猛发展。与此同时，人们也更加关注健康，急切地要求完善和提高居住环境条件，一个追求居住环境、讲究居住生活品质、提高建设质量水平的新的人居环境时代正在人们的脑海中被呼唤着。住宅问题已成为国人社会生活中一个重要的话题。但是，另一方面，反观目前的房地产业，在开发上，仍然充斥着诸多问题，围绕于此，一系列社会问题不断涌现，与中央全面构建“和谐社会”的政治构想激烈地冲突着，成为阻碍国家和社会健康和谐发展的尖锐噪音。在房地产业一连串的不和谐音符中，一个日渐引起人们关注的问题就是房地产开发中的环保问题。要解决房地产开发中的环保问题，其出发点主要看房地产开发是否符合人与自然的和谐相处、是否符合人与社会的和谐相处。
    一、环境保护与房地产开发
    （一）环境保护已经成为日渐迫切且广受关注的问题。
    环境保护是可持续发展的重要内容，环境保护是否行之有效，不仅关系到本代人的生存与发展，更与子孙后代的命运息息相关。环境保护失败，则从根本上违背人类可持续发展的美好愿望和终极目标。随着改革开放的深入发展与经济的快速增长，中国环境资源问题达到触目惊心的程度。为适应全球可持续发展的趋势和中国的可持续发展目标，我国已建立专门负责环境保护的政府机构，尤其在近年来出台了一系列有关环境保护的政策、法规和措施，加大环保政策的实施力度，取得了一定的成效。环境保护，正逐渐从政府专职转变为全民的共同事业，环境保护已为人们越来越关注。没有环境，就没有人类，人与自然应该“和谐共存”，但保护环境资源、维护物种多样性的观念并没有蔚然成风；尽管环境与资源经济学家论证了经济与环境大系统的统一，但深知自我利益最大化的理性个体仍不能克服经济利益的诱惑，从而无法完全维护当前人类的切身福祉和子孙后代的长远利益。
   （二）房地产开发成为城市化的一个重要组成部分，人口的聚集，带动城市房地产的蓬勃发展。　　

房地产开发，是指通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供人住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。　　

（三）环境保护与房地产开发的关系　　

 依照《中华人民共和国环境保护法》的规定，环境是指影响人类社会生存和发展的各种天然的和经过人工改造的自然因素总体，包括大气、水、海洋、土地、矿藏、森林、草原、野生动物、自然古迹、人文遗迹、自然保护区、风景名胜区、城市和乡村等。房地产开发涉及到多种环境因素，尤其是土地。房地产开发建设活动必然会直接或问接地对周围环境产生某种影响。因此，在房地产开发过程中，自始至终都存在着开发建设和环境保护的矛盾。如何解决两者矛盾，两者形成良好互动的关系，要在开发方案的设计中尽量使所开发的项目与城市生态系统相容，减少重复性投资，优化配置社会资源，平面布局更要节约城市的土地资源，投资实用增加一次性投资来节约长期的能耗，合理设计房屋的户型结构和使用功能以降低消耗，项目绿化种类(种树或种草)要选择低耗水量的，尽量使所有的细节问题都有优化和协调的空间。 　　

 二、案例正文　　

（一）在房地产开发的过程中，自然环境遭到破环，不符合人与自然和谐相处的原则。
   　1.庐山莲花洞森林公园优美的自然环境吸引了众多游人。可近年来，一些人却在这里违规圈地建房，山涧两边竖起了一幢幢别墅，破坏了生态环境。（人民日报2004年09月13日）。　　

2.湖北通山违规在国家级风景区九宫山上大兴土木，开发“九重天休闲度假中心”商品房项目(长江商报2008年1月3日报道)。　　

3.风景名胜区变相搞房地产开发，变相搞旅游度假村，山西北五台山曾违规开发700亩土地。南岳衡山主峰上曾建起了31个宾馆、疗养院，今年在整顿中就被拆除27个（中国青年报2007年12月27日）。　　

 4.珠三角城市群围海造地使珠江口变窄 易发内涝。据统计，近年广州、东莞、深圳、珠海、中山等市沿海围垦总面积已达6666.7公顷。伶仃洋的水域面积比1977年以前少了近1／10。人们在为围海造地所带来的土地储备和几乎立竿见影的经济效益欢呼时，隐患也随之出现。地质专家和水利专家表示，围海造地阻碍了一些天然泄洪出口，造成地下水位上升导致内涝；海水自净能力减弱，导致水质日益恶化引发赤潮。围海造地阻碍了一些天然泄洪出口，造成地下水位局部上升，使得泄洪出口以上城市出现内涝，进而造成土地松软，地下水系遭到破坏等。而可怕的是，珠江三角洲地区地势低洼，软地基广布。广州、深圳近年来发现不少楼房基础受浸，甚至开裂，以及地下室冒水等现象都与地下水位抬高有关（2007年05月16日 13时43分 南方报业网-南方都市报）。　　

5.大连市开发区破坏自然环境。距离大连开发区市中心不远处,有一段美丽的海岸线,叫做红星湾,它有着得天独厚的自然资源和地理优势,北边是国家级旅游景观童牛岭,南边是隔海相望的大连维多利亚港湾,是个不可多得的开发区亮丽海景,融城市的繁华与海涛的浪漫与一体,使开发区人民既可不远离繁华,又能在家门口聆听天籁之音,在蓝海和绿树之间欣赏大连湾的秀丽风光.人们悠闲地漫步在海边,或垂钓,或仰看海鸥飞翔,美丽的红星湾真可谓是一流的国际海岸线.然而房地产开发商们却不顾开发区全体人民的根本利益和对自然生态景观的破坏,大手笔投入,在此安营扎寨,不到1公里的海边筑起了隔断,围海圈地立标牌,密密麻麻十几个100米或150米超高层住宅楼盘(楼层之高令人无法想象)即将拔地而起,美丽的海岸线将由于填海筑坝建设造成根本性破坏,深受其害的自然是开发区全体市民,十几栋超高层大楼一竖把海景挡的严严实实,把属于公共资源的海滩占为了己有.这是对红星湾的低水平开发,破坏性开发,破坏海洋自然生态的代价将是巨大的,对环境的影响更是灾难性的。　　

6.海南滨海房产开发过猛 海岸生态环境遭到破坏。2002年，三亚市为把三亚湾建成度假型房地产基地，对原有的基岩、沙岸、珊瑚礁、红树林等海岸生态进行了大规模清除。但此举却导致了三亚湾海岸侵蚀加剧，岸线后退明显。新近开发的滨海房地产地区，普遍存在着生活污水直排、间排入大海的现象，严重污染滨海近海海域。除此之外，生活污水还造成了沙滩泥化的加快、变黑。过度的房地产开发建设，严重威胁海岸生态环境和滨海景观。琼海帝国花园因建设超过了最高潮位线，后遭海水冲刷、侵蚀，帝国花园大部分地基崩塌，墙体断裂，给沿海生态景观造成严重破坏。后来，琼海市政府不得不对其拆除，以恢复海岸生态景观。（南海网-海南特区报2007年09月25日）　　

7.房地产开发造成大量建筑垃圾。海口房地产大量建筑垃圾倾倒屡禁不止，海口河床被侵占，不仅影响了环境卫生，还会导致河道已出现水域面积减少，河床、河道变窄的情况。（南海网-海南日报2009年7月1日）　　

（二）进行房地产开发，破坏社会环境，不否符合人与社会的和谐相处原则。
     1.产生光污染。是指杂光或强光超过一定的限度而给人们的生活、身体造成危害的一种污染。光污染对人的危害很大，目前也已经出现了不少这方面的案例。1999年，浙江省宁波市海曙区老实巷的19户居民诉宁波电业大厦玻璃幕墙光污染，因该电业大厦从第6层起外墙的西立面装饰了玻璃幕墙。每年5至10月，晴天，下午3点至6时，玻璃幕墙反射太阳光最照射到居民住宅中，比太阳光直射还强烈。受到照射的居民无法在室内正常地生活、学习，有的不得不装上厚厚的窗帘，才能进行室内活动。
    2.产生噪声污染。噪声污染由来已久，人们均已认识到其危害性。2003年，北京市民对环境污染的投诉中，反映噪声污染的占四成以上，到了2004年，噪声污染投诉量跃居第一。目前居民对噪声污染的投诉主要集中于3个方面：邻居装修、夜间施工和交通噪声，住宅区附近的无序商业娱乐场所也成为重要噪声源之一。 　　

3.产生有害气体污染。有害气体对人的影响是很大的，有害气体主要来源于建筑材料，装饰涂料以及有害家具。有害的气体主要有氨气、氡、甲醛、苯以及过多的二氧化碳等。　　

4.产生石棉污染。石棉是一种被广泛应用于建材防火板的硅酸盐类矿物纤维，也是唯一的天然矿物纤维，具有良好的抗拉强度和隔热性与防腐蚀性，不易燃烧。石棉的最大危害来自于它的纤维，细小到肉眼几乎看不见，释放以后却可长时间浮游于空气中，被吸入的话可以多年积聚在人体内，引致石棉沉着病（石棉肺）、肺癌和间皮瘤（胸膜或腹膜癌）。　　

5.产生电磁污染。电磁污染已被公认为是在大气污染、水质污染、噪音污染之后的第四大公害。电磁辐射无色无味无形，可以穿透包括人体在内的多种物质，人体如果长期暴露在超过安全的辐射剂量下，细胞就会被大面积杀伤或杀死，并产生多种疾病。　　

三、案例分析　　

解决房地产开发中的环保问题，其出发点主要看房地产开发是否符合人与自然的和谐相处、是否符合人与社会的和谐相处。　　

（一）进行房地产开发，破坏自然环境，不符合人与自然的和谐相处原则。　　

案例1、2、3，都是在风景名胜区搞房地产开发，违背了国家制定实施《风景名胜区条例》的重要意义，即要加强对国家珍贵的不可再生的风景名胜资源的保护，保障实现资源的持续利用。重点要解决的一个问题就是正确处理风景名胜区保护和利用的关系。保护和利用之间是辩证统一的关系，设立风景名胜区的目的是既要保护，也要开发利用。使二者相得益彰、互相促进。许多地方的实践证明，一个地方的风景名胜资源保护得好，其旅游业就越兴旺；旅游业越兴旺，风景名胜区的游客就越多，地方经济越发达，人们的保护意识越强，又能进一步促进风景名胜区的可持续发展。但是，风景名胜区建设和管理中也出现了许多严重问题，特别是近年来许多地方片面追求经济收益，对风景名胜资源过度开发，使许多重要的风景名胜资源遭到不同程度的破坏和污染，一些风景名胜区的自然和文化景观正在迅速退化和消失。因此，加强风景名胜区的规划、保护和管理工作刻不容缓。《条例》的颁布实施，将有力保障风景名胜资源的保护和利用，推进依法行政，促进风景名胜区事业健康持续发展。　　

案例4、5、6，都是在沿海进行房地产开发，破坏海岸自然环境，反过来人类也受到自然的相应惩罚。解析现象背后原因。立法滞后，管理不到位。滨海房地产建设影响海岸生态环境的原因首先来自于国家法规不完善，以导致政府对滨海房地产建设影响海岸生态管理出现缺位。同时，地方立法滞后和决心不足，使管理和执法缺乏合理的尺度，也给滨海房地产建设破坏海岸生态环境提供了空隙。另外，政府出于招商引资的目的，长期以来治污决心不大，环保投入一直严重不足，导致城市污水处理水平低，大量房地产小区污水无法实现并网截流，多数直排大海，严重污染海岸生态环境。　　

案例7，建筑垃圾已成为城市一大公害。建筑垃圾不进行综合利用，不仅影响城市环境、浪费土地资源，更重要的是造成巨大的能源和资源的浪费。实际上，建筑垃圾不同于生活垃圾和工业垃圾， 80％以上是废混凝土、废砖、废砂浆等建筑材料，毒性轻微或无毒，不须经过复杂的处理过程就可资源化利用。　　

综合利用建筑垃圾迫在眉睫。建筑垃圾资源化利用是发展循环经济重要手段。发达国家建筑垃圾资源化的利用率已达60％－90％，而我国不足5％。建筑垃圾作为我国建筑业的第二资源，大有可为！ 　　

深圳20多年来，由于大量的房地产开发和市政工程建设，建筑垃圾的存量已达6000万吨以上。塘朗山填埋场告急，因无地填埋拆除的建筑垃圾，已经阻碍了地铁3号线的建设工期。未来深圳将以每年新增1000万吨以上的建筑垃圾的水平攀升。深圳是一座资源紧缺的城市，特区内的采石场已经关闭，河沙的供应非常紧张，价格逐年提高，今年已经较去年攀升了25％。“十一五”期间，深圳每年新建的建筑面积将以2000万平方米的速度增加，需要大量的建筑材料。　　

（二）进行房地产开发，破坏社会环境，不符合人与社会的和谐相处原则。　　

在房地产开发中，产生大量的光污染、噪声污染、有害气体污染、石棉污染、电磁污染等，影响了居住区域和其他功能区域的声质量、造成房地产使用价值下降，不但人们的身体和身心健康大大受到影响，而且导致房产本身的贬值。尤其是建筑施工噪声污染，就是环境污染中最敏感的一种，分析其形成原因主要有以下几方面：1.施工设备简易、陈旧。由于一些建筑施工单位受经济因素制约，使用陈旧、质量低劣的施工设备，施工时产生的噪声严重超标。2.施工设备安置布局不合理。部分施工单位由于只考虑安全、规整等方面因素，没有认识到设备位置不当，会对噪声敏感区的人们产生噪声污染。3.缺少必要的降噪声手段。一些施工单位将电锯等噪声较大的设备露天放置，操作时任由刺耳的噪声随处传播，而不采取任何防噪音或降噪音措施。4.夜间施工。有的单位为了抢进度，常常夜间施工，尤其是在夜深时进行振捣棒及搅拌机等操作，噪声严重时高达80分贝，对人们的身心产生了极大危害。　　

综合以上案例，目前主要存在的问题:　　

1、我国房地产业环境法律制度方面的法律失位。对于某些房地产立法实践中的显著问题，仅有某些普通的相关法律、政策、环境标准加以规范，没有专门的法律加以规制，这对于彻底解决某些显著的环境问题仍然是杯水车薪。例如石棉、室内空气质量问题、铅污染控制与预防问题、电磁辐射问题，这些问题在房地产环境实践中日益明显，要根治这些房地产活动中的环境障碍必然要等待相关立法的出台。
    2、与我国房地产业环境法律制度方面的法律失位相反的就是有法不依、违法不严。　　

3、环境评估理念不完整。在房地产业的项目审批、建设等一系列法律评估问题上，环境法律评估相对滞后和缺失。就房地产业而言，立法理念是：着眼于关注房地产项目对周边环境的影响，制约房开发可能对环境造成的破坏活动。在房地产业领域内，目前环境保护法律所扮演的角色是一个监督者，但它似乎只监督了开发商，房地产开发商在环境问题上被赋予了其应该承担的社会责任，然而，作为政府管理部门和立法者，如何开发商的合法项目不致因环境污染等问题而贬值，或是以健全的环保法律制度科学决策，这是一个需要引起我们重视的问题。这说明，房地产业和环境法之间没有形成良性的互动。我们在立法上是有所忽视的。　　

4、房地产环境污染问题发生后的法律救济途径不完善。由于环境污染侵权的复杂性、高度危险性和因果关系的难以证明性，为加强对被害人的保护，环境法在环境侵权方面具有一些不同于普通民事法律的特殊规则，诸如举证责任倒置、无过错责任、侵权责任的构成要件不以违法性为要件等。这些规则的适用对于当事人间利益的平衡，尤其对于环境侵权受害人权益的维护具有重要的现实意义。 　　

四、消除房地产发展迅猛对环境和生态造成的影响，提出建议和措施：　　

1、各级政府严格执行国家法规，有法必依、违法必究。如国家明确规定,为保护沿海景区的生态环境和风景资源,防治台风、海啸、暴潮、海岸塌陷和海水倒灌等自然灾害,自平均大潮线向陆地延伸最少200米的范围内不得建设永久性建筑物,严禁填海等改变地形地貌和海域自然属性的活动。在海岸线200米以内建造超高层建筑的危害为:1） 海水倒灌侵蚀: 在海岸线附近,海水侵入含水层并逐渐向内陆渗透侵蚀,将使建筑物地基崩塌,墙体断裂,安全无法保证.2） 海岸线地面下沉: 虽然下沉速度缓慢不易察觉,但是超高层建筑增加了地面承载力,加剧地面下沉速度,对建筑物危害极大.3） 海平面上升: 近年来温室气体不断增加,全球气温升高,海平面加剧上升,不仅侵蚀海岸,而且风暴潮强度加剧,频次增多，严重危及沿海地区人民生命财产的安全。划定海岸保护区严禁任何人工开发。　　

2，有关部门要统一协调、合理规划有序开发。如对海岸房地产的开发建设，应按照区域概念而非行政区划的概念进行。房地产建设应与环境保护相协调，希望我们的领导者和建设者们通过掌握真正的永续利用资源和合理保护开发的办法，杜绝对海岸线进行过度房地产开发建设，不要用牺牲资源和环境来赚取暂时功利，应充分考虑现有规划对自然和谐景观的破坏，维护其自然生态,营造出美丽和谐安宁的家园。　　

3、政府部门应“一级抓一级，层层抓落实”。上级政府部门与有关市县签订海岸生态环境保护责任书，将滨海污染物排放总量控制目标任务下达到各市县，甚至下放落实到具体的单位和项目，确保滨海海域水质好转有制度保证。各市县政府要严格实施污染总量控制和排污许可证制度，禁止超总量和无证排污，对超标排污单位一律限期整改，屡教不改的则坚决关闭。对重点污染源施行在线监控，所有火电厂、城镇污水处理厂和重点排污企业、社区民宅，都必须安装污染物在线监测装置，5年内达到100%，并与环保部门联网，确保正常运行。政府筹资加快滨海城市和海岸开发区污水处理厂和污水管网工程建设，全面解决滨海城市、海岸开发区污水排放问题;对滨海房地产开发区和其他市县的城市供水和污水项目进行市场化专业运作。　　

　　4、国家制定优惠政策，综合利用建筑垃圾。　　

　  国家对利用建筑垃圾生产墙体材料的企业，要在办厂、政策、税收等方面倾斜。积极开展建筑垃圾综合利用项目的示范，从政策等多种手段促进建筑垃圾的回收利用，加大建筑垃圾的综合利用力度。  　　

5、建立环境影响评价的有效机制。突出环境问题对房地产业发展的负面影响进行评价。
    环境影响评估就是对影响待估房地产价值的所有自然和人为条件所组成环境因素进行的综合评价。任何环境因素的存在，都会影响房地产的价值。环境因素对房地产价值的贬值性影响不仅仅包括环境污染因素，也包括由于自然条件的限制，不利于房地产价值的充分实现，引起的房地产价值的贬值。自然条件包括水源保护区、湿地或濒危动植物保护区等。如在水源保护区建设房地产项目，人类活动就要受到限制，那么房地产的价值也就不能实现。人为条件可以是在环境中的存在物理射线、化学制剂、噪音、石棉、聚氯联苯或其它有害物质。如化工厂的工业用地，可能由于工业生产，造成有害物质对土壤、地下水的渗透，造成一定的污染。如果在没有进行有效的改造前，将工业用地直接转变为非工业用地，如建造民用住宅，由于污染物的存在，有可能使住宅的价值贬值。因此，在进行房地产项目开发投资或投资购买一宗不动产之前，必须请专业部门或人士对该房地产附近地区的环境因素进行评估。 　　

环境问题的产生，直接损害业主的合法权益，增加社会不稳定因素，浪费司法和行政资源，不利于和谐社会的营造。
    6、国家应提高民众对环境保护的自觉性和监督作用。尤其是监督作用，政府监督、机构监督，不如民众监督，民众可以通过如信访、报刊、杂志、电视广播媒体、尤其是网络等多种渠道对房地产开发中产生或未来有可能产生环境问题进行监督，群众的力量是巨大的。　　

　　

参考文献　　

1.《房地产中的环境问题》，约瑟夫•e•高特尔斯，中信出版社，2005年9月第1版。
2.《房地产法》李延荣　周珂，中国人民大学出版社，2000年3月第1版。
3.《房地产法律制度研究》於向平　邱艳　著，北京大学出版社，2004年11月第1版。
4.《居住环境与健康》，张金良　郭新彪著，化学工业出版社，2004年3月第1版。　　

5.主要法律法规：《中国人民共和国环境法》、《中华人民共和国环境影响评价法》。