沿着社会化、专业化、市场化的基本方向，经过近三十年的探索和努力，中国物业管理体制改革取得了长足进展：小区的业主逐步树立了物业服务商品理念，提高了自身的权利意识、责任意识、自治意识和民主意识。物业管理行业迅速发展，物业服务企业与相关各项服务企业规模不断扩大，数量不断增加。住宅小区的居住环境和居住品质不断改善，物业管理水平对住宅的保值增值作用也日益明显。尽管目前的小区物业服务企业均存在许多不尽人意的地方，甚至可以说是一个尴尬无奈的行业，但通过物业服务企业、政府主管部门和业主自治的努力，最终小区物业管理将成为整个社会不可或缺的一部分，必将成为名副其实的朝阳企业。根据市里的安排，开展了对小区物业管理的调研，调研情况如下：　　

一、小区物业管理的基本情况　　

住宅区于2000年竣工。总占地面积198.4695亩；总建筑面积19.52万平方米；绿化覆盖面积达　54696.5平方米　；住宅楼47幢，共有住宅1181套（其中北区729套，南区452套）；现入住户1110余户；营业房229间，物管营业用房1252.77㎡，配套用房中：幼儿园占2617.71㎡，食堂占1330.88㎡、公共厕所占101.2㎡、公共地下车库占3848.45㎡、14幢物服楼占2051.42㎡、篮球场占779㎡、值勤室占241.85㎡。　　

二、在小区物服工作中现存在的困难及原因分析　　

1、政府几次出台的小区物业服务费收费指导价标准一直过低、企业税收负担过重、须依法通过小区大部分业主同意才可上调“质价相符”的物服费收费标准困难。　　

小区的物服费收费标准从2005年的0.3元/㎡·月开始到2009年年底一直未调整，而金华市（市区）的最低工资标从2005年的610元/月增长到2008年、2009年的850元/月，累计增幅达39.34%，cpi也在逐年快速上涨，见下表：　　

　 　

年  份　　

物业费价格　　

全国历　　

年cpi　　

最低工资标准　　

保安员工资　　

保洁员工资　　

2000年　　

6元/户·月　　

0.4%　　

　 　

　 　

　 　

2001年　　

15-18元/户·月　　

0.7%　　

　 　

　 　

　 　

2002年　　

-0.8%　　

　 　

　 　

　 　

2003年　　

1.2%　　

　 　

600元/月　　

　2003年7月1日　开始　　

550元/月　　

　2003年7月1日　开始　　

2004年　　

3.9%　　

　 　

　 　

　 　

2005年　　

0.3元/㎡·月　　

1.8%　　

610元/月　　

　 　

　 　

2006年　　

0.3元/㎡·月　　

1.5%　　

670元/月　　

900元/月　　

　06年7月1日　开始　　

650元/月　　

　06年7月1日　开始　　

2007年　　

4.8%　　

750元/月　　

　 　

　 　

2008年　　

5.9%　　

850元/月　　

　 　

　 　

2009年　　

-0.7%　　

850元/月　　

　 　

　 　

从上表中的各项数据表明，物服费价格的长期停滞不前与每年快速增长的cpi和每年政府出台的最低工资标准形成了鲜明的对比。一个保安人员的成本从原来六七百元每月上升到现在的一千多元每月，而且还招不到满意的员工。　　

一般来说，当cpi＞3%的增幅时，就是通货膨胀；而当cpi＞5%的增幅时，就是严重的通货膨胀。说白了，通货膨胀在中国已经是不争的事实。据2010年6月7日《××日报》报道，近五年来，占小区物业服务成本比例最大的人员费用成本增幅达60%左右，而目前现行的小区物业管理收费政府指导价标准是2005年制定的。小区的物业管理费之所以调升困难，是由于物业管理费属于政府指导价，若要变动就必须通过该小区的大部分业主同意，而现业主本身只是一个松散的个体，如果要提高小区物业费的价格，这其中的困难显而易见。按照《劳动合同法》的规定，企业须为所有员工都缴纳五项保险费，这更加大幅度提高了企业的用工成本，特别是对于小区物业管理企业来说是一个沉重的打击，因为其本身就是一个微利行业。如此一来，小区物管行业的利润空间被不断地压榨，从而导致小区物业管理企业经济效益不好，小区物服企业如果没有开发商补贴甚至亏损，这是目前整个国内小区物业管理企业最大的困惑。　　

随着市场物价的不断上涨，全员劳动用工合法化的普及，物业成本不断增加，再加上政府不断提高的企业最低工资标准的出台，如果物业费依然按照原收费标准收取，若无小区开发商补贴则很难达到收支平衡。物业企业必须根据社会经济环境的变化，及时结合市场实际调整企业发展方式已势在必行。　　

2、现小区部分业主物业服务消费观念还不强，物服费收费标准低、收费难、企业负担重，现已成为制约小区物服企业发展的首要问题。　　

    部分业主对物业服务企业的职责认识不到位，认为在小区内交了物服费，小区的大小事情物业管理企业就应该全包，否则就不缴费。比如：随着业主生活水平的提高，小区内的汽车与日俱增，小区内业主汽车被刮擦事件时有发生；随着社会治安形势的日益严峻，小区内电动自行车等失窃事件也时有发生等，这些问题的存在，都加重了物业企业的收费困难，并形成恶性循环。　　

三、完善小区物业管理的建议　　

    1、须不断提高小区物业服务企业的管理水平。　　

    一是小区物业企业要加强与业主、社区、业委会的沟通与交流，达成共识。二是在现物业企业用工成本越来越高的情况下，须精准整合小区内的现有资源，尽可能多采用先进的设备以减少小区物业企业的用工人员，进一步提高物业服务质量，不断创新服务项目，增收节支。将每一项为业主提供的服务标准都尽可能程序化、规范化。三是不断努力打造卓越团队，构建学习型企业。物服企业须坚持从完善规章制度、增强服务意识、强化工作技能、增强团队意识等多方面，通过开展多形式的培训，进一步强化员工的职业道德、职业礼仪、职业行为习惯、职业技能等，不断提高员工的职业素养，从而达到不断提高物业服务质量和业主满意度的目的。　　

    2、要进一步加大对业主的宣传和互动力度，正确引导业主的物业服务消费观念。　　

    在小区内切实加强《物业管理条例》、《劳动合同法》等相关物服法律法规的宣传力度，让广大业主了解物业管理对小区的重要性。物业企业须进一步明确自身的工作性质，更好地在法律法规和物业服务合同范围内，为小区内业户提供质价相符、优质高效的物业服务，努力推动物业服务企业的健康、有序发展。