摘要：文章从房地产商品兼具商品属性和金融属性的特点出发，在理论的角度对不同发展阶段需求结构的变化以及其对房价造成的影响进行了分析。健康的地产市场应以消费需求为支撑，为保证地产市场的健康发展，制定政策时应遵循：稳定性、稳步性、差异化三大原则。
 
    关键词：金融属性；商品属性；消费需求；投机需求
 
    一、引言
 
    房价虚高，中低收入者望房兴叹的局面已经成为事实，笔者认为对事实本身的争论已经没有必要，我们所应该做的和所能做的就是对房价虚高的原因和影响进行理性的反思，得出结论，并做出积极的应对，拿出合适的对策。本文试图从房地产商品的双重属性入手，从理论的角度探求在不同发展阶段需求结构的差异以及对房价产生的影响，寻找解决目前高房价困局的办法。
 
    二、消费需求和投机需求
 
    房地产商品不同于一般商品，它兼具商品属性和金融属性双重特性，它既是消费品又是投资品。从商品属性的角度来看，房地产商品满足的是一般的消费性需求，购买的目的是为了满足消费欲望，获得最大的满足感；从它的金融属性的角度来看，房地产商品被看成是一种金融工具，购买它的目的不是为了消费，而是为了保值、避险、投机，将其变成是一种获利的手段，这种需求就是一种投机需求。
 
    （一）消费需求
 
    在许多文章中将生活意义的消费需求和经济学意义上的消费需求混淆，实际上，生活意义上的消费需求仅仅指有消费的欲望，而经济学意义上的消费需求不仅要有消费的欲望而且又要有相应的支付能力。前者是一种潜在的消费需求，后者是现实的消费需求。
 
    潜在的消费需求仅仅指有购买的欲望，但是并未达到购买的能力，这种需求就是潜在的消费需求，这并不是经济学意义上的消费需求；现实的消费需求指既有购买的欲望，又要有相应的支付能力。即购买欲望和支付能力的统一体，二者缺一不可，这种需求才是经济学意义上的消费需求。
 
    （二）投机需求
 
    投机需求不是为了通过购买满足自己的消费欲望，而是根据对趋势的判断来博取差价收益，以获取最大的投机利润为目的。
 
    影响投机需求的因素很多，有经济的因素也有非经济的因素，不管是那种因素，都是通过对投机利润产生影响而发生作用的。因此，我们可以从人的自利本性去观察人的投机行为，我们就会发现，投机利润，即：投机收益减去投机成本，它是投机需求的动力之源。因此，控制投机需求的关键就是控制投机的利润。因此，可以通过增加投机成本，改变投机预期，缩小投机利润空间来到控制投机需求的目的。
 
    投机需求和消费需求不同，但是二者又有着密切的联系。投机需求以消费需求为根基，投机需求往往是借助于消费需求推动形成的某种趋势来进行投机获利，没有消费需求为支撑，投机需求必然是无本之木，无源之水，不能长久。
 
    三、推动房价上涨的原因及影响分析
 
    （一）推动房价上涨的原因分析
 
    1、推动房价上涨的原始动力是消费需求，消费需求是地产市场繁荣的根本动力。第一，收入的增长。改革开放以来，我国经济高速增长，居民收入迅速增加，随着收入的增加，推动了住房消费升级，越来越多的人们需要改善自己的居住环境。大量的居民从没有住房升级到有住房，从小住房升级到大住房，房地产商品的消费需求急剧增加。第二，城市化进程的推进。城市化的另一面就是工业化，它要求劳动要素的相对集中。城乡劳动生产率的差距，以及收入差距，造成了农村人口向某些中心区域的迅速集中。人群的集中也带来了市场活动、商业经营以及服务业的发展，同时带来了住房需求的增加。第三，住房分配制度改革。伴随着我国经济体制从计划经济向社会主义市场经济的成功转变，我国的住房分配制度进行了市场化的改革，打破了以前的福利分房制度。这样对商品房的需求也就增加了。
 
    2、在不同的发展阶段，推动房价上涨的主导因素不同。第一阶段，推动房价上涨得主要因素是消费需求。随着收入的增长、城市化进程的推进以及住房分配制度改革。房地产商品的消费需求迅速增加，房价出现上涨的苗头，这形成了推动房价上涨的原始动力。有先见之明的人开始进行投机，形成投机需求的主体，但是，这一部分人毕竟是少数人，这时投机需求并不旺盛，它不是推动房价上涨的主力力量。第二阶段，消费需求和投机需