摘要：近期中国房价持续走高，不仅有表面原因，而且有着深层次的根源。文章将从分析这种根源入手，从供给因素和需求因素两个方面重点讨论房价的推动因素，得出了根源在于宽松信贷和货币政策导致的流动性过剩，并由此出发得出平抑房价必须回收流动性的结论，并就如何回收流动性提出了几点政策建议。
 
    关键词：房价；回收流动性；货币与信贷政策
 
    一、中国房价持续走高的深层次原因
 
    存量土地逐年减少所导致的土地供应的减少，投机性购房的增加，开发商囤积住房和部分城市保障型住房建设在地方财政无利可图下的滞后，以上几点都构成了近期中国房价持续上升的原因。然而，这几点仅仅是房价如此表现的表面现象。更深层次的原因在于：近期信贷与货币供应的的过度增加（见表1、图1）
 
     
 
    表1  中国近年商品房屋销售情况   
 
    年份商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（万元）单位面积价格（平米∕元）   
 
    200438231.641037570692713.9057859   
 
    200555486.221757613253167.6569446   
 
    200661857.072082596313366.7876589   
 
    200777354.722988911893863.903802   
 
    200865969.832506818303799.9465816   
 
    资料来源：中国统计年鉴（2009） 
 
    
 
    
 
    不断高企的房价就像是悬在中国经济头上的“达摩克利斯之剑”正在日益威胁着中国经济的平稳健康发展；同时使得住房这个民生问题不断尖锐化。想要从根本上解决房价问题，我们必须把控好货币与信贷这个宏观经济调控工具，这是不考虑其他因素情况下的必然选择。但是，现在的问题是在全球经济风暴的背景下，要保持经济增长、保证就业、维护社会的稳定就必须要允许资金货币进入市场。可是，这样做又会促成房价高涨，泡沫形成，增加经济运行风险；同时，在暴利的刺激下会引发很多的强制拆迁的冲突，同样会影响社会的稳定。所以，在面对这个问题时，政府面临两难选择。
 
    （一）从供给角度分析
 
    解决这个难题之前，我们必须了解信贷过度和货币发行过多是如何影响房价的。我们从供给和需求两个角度来分析：
 
    首先，从供给角度来看，在宽松的信贷支持下，开发商的资金压力和财务成本大为减轻。2008年初，房地产市场出现了一阵降价促销的热潮，开发商面临巨大的压力，只好降价促销，同时，房产投机者在资金和财务压力下也纷纷抛售手中的房源，房地产价格朝着正常的价格区间驱动。但是，在金融危机的背景下，国家从大局出发，实行宽松的货币政策和信贷条件，房地产开发商就是这个大背景下的最大的受益者，这样，房价在短暂的下行后，一路飙升。尤其是2008年11月中央开始正式实施适度宽松的货币政策以来，开发商资金压力大为减轻，继而出现很多捂盘惜售的行为。高洪文（2007）通过勒纳指数的实证研究方法，得出中国房地产行业的确存在垄断特征的结论，余凯（2007）也指出，中国房地产市场是一个区域性市场，在此区域市场中有着很高的市场集中度，中国房地产市场存在较高的进入障碍（主要是土地资源壁垒和行政管理壁垒）。林素钢、崔秀琴（2007）指出，中国房地产市场垄断的表现：土地市场的垄断，房地产厂商集中度较高，房地产产品的垄断，房地产市场信息的垄断，房地产商品中商品住房供给方式的垄断开发商可以充分凭借其垄断地位进行定价。
 
    综上所述，可以明显看出房地产市场很大程度上是一个区域性垄断市场。同时，开发商在这个利好的政策下还没有资金上，政策上过多的压力，于是，房价一路高歌猛进。各级地方政府在这个过程中也起到了推波助澜的作用，由于政府对房地产行业的“钟爱”，使得房地产开发商在拿地，开发上更有底气。
 
    （二）从需求角度分析
 
    宽松的货币政策增加了住房的需求。一是在银行按揭贷款优惠政策的刺激下，购房者的资金压力也减轻，这刺激了购房者的购买欲望，尤其是对于房产的投机客，利好更为明显。二是鉴于目前的财政货币政策，人们对于货币产生了强烈的贬值预期，纷纷寻找保值增值的手段。但是，中国目前资本市场不完善，缺少足够的投资渠道，所以，很多闲散资金纷纷打入楼市，寻求避险以抵御通货膨胀造成的资产缩水。三是中国人民向来有“买田置地”等购置产业的传统，在城乡都有对住房的“刚性需求”。于是，在这种“买涨不买跌”的心理的刺激下，中国房价持续走高。
 
    二、宽松货币和信贷条件下的房地产企业的表现
 
    目前的房价现状并不是单单政府的原因，这是一个政府、开发商、购房者三者不断博弈的结果。所以，分析完政府和宏观因素，我们要分析下作为房地产市场主体——开发商的表现。在不到一年的时间里，中国货币数量增加了三成。货币供应的增长速度已经大大超过了gdp的增长速度，使市场上通胀预期明显加强，cpi的上升也印证了中国面临通货膨胀的现实（见表2）。
 
     
 
    表2  2008年货币供应量（money supply）   
 
    月份2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月   
 
    单位：亿元人民币417846.17421037.84423054.53429313.