摘要：文章以学区房为研究对象，结合微观经济学探析了“学区房热”产生的主要原因是需求过于旺盛，研究“学区房热”不仅导致教育资源配置不公平，形成城市的“藩篱”和消费挤兑现象，还给社会的和谐稳定带来负面影响，最后得出结论并提出相应建议。
 
    关键词：学区房；教育资源配置；外溢效应
 
    一、“学区房热”现象
 
    自1998年以来，我国房地产迅速发展，对gdp增长的贡献率比重基本保持在18％，房地产投资在gdp中的比重不断上升，2007年房地产增加值占当年gdp总额约10％。2008年，我国房地产业受到宏观政策积累效应和金融危机效应的双重打击，呈现市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧的局面。其中，成交量不足是最大的问题。以南京市为例，2008年，南京共成交商品住宅42401套，与去年相比减少50122套，同比降幅54.17％。在南京楼市持续低迷的时候，学区房市场却可以用“高价少房”或“有价无房”来形容，热度不但丝毫不减，还有越演越烈之势。
 
    关于学区房，至今政府和学术界都没有一个统一的定义，大部分人的理解是“名牌中小学周边能够对口入学的住宅”。从业内角度来看，“学区房”这3个字特指重点小学周边的房子。本文所指的“学区房”是指位于被当地教育局划分为名牌小学学区内，能够对口入学的住房。
 
    以南京市为例，从学区房成交量上来看，据调查报告显示，2007年二手学区房的成交量仅占5-8％，进入2008年后，成交量翻两番，高达10-15％。2009年1-3月，二手学区房单月成交量继续同比增长10-15％，每月售出60-70套，仅1-3月就售出200多套，相对于2008年总销售量600套而言，有明显增幅。
 
    从价格上来看，琅琊路小学、力学小学、拉萨路小学是南京市民口中的“三大名校”，就笔者对2008、2009年4月价格涨幅情况调查来看，3所重点小学的学区房价格较非学区房价格平均要高3000-4000元／m2左右，即使在2009年房价普遍下跌8.9％情况下，4月份学区房价格还是稳中有升。
 
    种种数据表明，相比于南京景观、写字楼等物业的低迷，购房者寄希望于房价的进一步下跌，迟迟不肯下单的状况，学区房却炙手可热。目前，“学区房热”已凸显成为当今社会的一个重要现象，成为城市生活的一个重要话题，不能不引发我们深入思考“学区房热”背后的原因。
 
    二、“学区房热”的原因分析
 
    价格是调节市场一只无形的手，但在学区房面前却显得失灵了。为什么学区房在销售淡市中呈现出如此巨大的魅力？供给和需求是研究市场经济条件下商品价格的基本工具。据调查报告显示，南京对学区房的供给与需求比率为1∶10。也就是为了得到1处学区房，有10个人在竞争。一方面，需求过于旺盛导致成交量上升，另一方面，供给严重短缺引起供求关系的脱节导致了学区房价格上涨过快。本文将从供求角度探析“学区房热”的原因。
 
    （一）需求过于旺盛
 
    对住房的需求可以分为3种，自住需求、投资需求、投机需求。学区房的主要买单者是望子成龙的家长，他们购买学区房从本质上来说是一种教育投资购房，在孩子完成小学教育后，将房源抛售的可能性较大。因此，学区房的需求主要是投资需求。旺盛的需求，成全了市场，导致学区房的成交量节节攀升，其原因主要有以下几方面：
 
    1、政府的消费政策引起旺盛的需求。政策性影响对房地产市场显而易见。2008年以来，各地政府相继出台了购房退税、购房入户及取消二套房贷和外资购房限制等相关政策来刺激楼市。这些政策的出台对外地购房者具有很大的吸引力，一方面在一定程度上刺激了楼市，另一方面也带来了教育、社保的负担较重等问题，进一步加剧了学区房僧多粥少的局面。
 
    2、社会对教育的诉求是需求旺盛的主要原因。随着我国改革开放的进程加快，人们越来越意识到知识和技能的重要性，而教育是获得知识和技能的重要途径，需要循序渐进，也需要良好的基础。目前，我国居民，尤其是城镇居民的消费意向正由原来以物质消费为主的“硬”消费向以子女教育为主的“软”消费转变。
 
    3、消费者的预期心理也加剧了需求。“买涨不买跌”，当买房者发现购买学区房的人很多，供不应求，就会缩短买房时间。目前市场上对学区房的需求呈现出长期性和稳定性，价格进一步的上涨具有很大现实性。据相关人士估计，2009年南京学区房的价格有望突破20000元/m2。
 
    4、良好的收益性导致需求过