摘要：美国次贷危机给全球房地产业及金融市场带来了巨大冲击，文章通过分析危机发生的深层次原因，从中得出有益的启示，并根据我国房地产业自身特点和房地产金融发展的现状，从房地产市场调控、金融机构风险控制、资产证券化等角度，提出了房地产金融风险的防范对策。
 
    关键词：次贷危机；房地产金融；资产证券化
 
    房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。美国次贷危机及“两房”事件给全球房地产业及房地产金融敲响了警钟。我国房地产市场同样存在资产价格泡沫严重等问题，因此，通过分析美国金融危机的原因，对提前防控我国房地产金融风险，维护房地产市场和商业银行业务的健康发展具有重要而紧迫的现实意义。
 
    一、美国次贷危机发生的原因分析
 
    次贷危机从2006年春季开始逐步显现，2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。导致其产生的直接原因是美国住房次级抵押贷款市场出现了问题。次级贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。美国政府在新世纪初，为了刺激房地产市场，出台了特别政策，支持房贷公司作为中间商，一头向银行一头向客户，办理转融资贷款及担保业务，这样就形成了次级贷款市场。但是由于大多数信贷公司没有银行背景，不能吸收公众的存款，因此，信贷公司必须通过“信贷资产证券化”的方式将手中因放贷而形成的债权出售给投资银行，拿回现金，这样才能使贷款业务不断地做下去。通过资产证券化的方式，信贷公司可以将贷款风险进行一定程度的转移，再通过投资银行将贷款做成标准化的债券向各类基金公司、银行和保险机构等机构投资者发行，进一步使风险分散到各类投资者头上。在2006年之前的5年里，由于住房市场持续繁荣，利率水平较低，次级抵押贷款市场得到迅速发展。但2006年后随着住房市场短期利率的提高，购房者还贷负担骤然加重。同时，住房市场的持续降温，也使购房者通过出售住房或者抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级贷款人不能按期偿还贷款，进而引发了次贷危机。由于“信贷资产证券化”的风险传导机制，各投资机构、银行纷纷遭遇巨额亏损，有的甚至倒闭、破产。在全球国际金融业务相互交错、渗透的今天，次贷危机的影响迅速波及全球。导致次贷危机的原因是多方面的，有房地产市场的不景气、利率攀升加重还贷负担、过度证券化等，但毫无疑问，此次危机的根源是金融创新过程中对信用风险的监管不当。2001年的低利率政策和所实行的宽松房贷政策刺激了次级抵押贷款泡沫的迅速膨胀。然而，伴随着美联储连续加息，贷款者的还款负担大大加重。与此同时，美国房地产市场的泡沫开始破灭，贷款者纷纷选择放弃房产、停止还款，金融危机开始浮现。最后，资产证券化将信用风险转移到了整个资本市场，从而使危机迅速扩散。由此可见，房地产市场泡沫和次级抵押贷款泡沫浮现后缺乏及时有效的风险监控是导致本次金融危机的真正根源。
 
    二、我国目前房地产金融风险分析
 
    美国次贷危机发生的时期，正值我国房地产市场发展的一个大周期，许多人不免产生疑问，我国会不会也发生信贷危机？笔者认为我国当前的房地产市场状况与前几年的美国有很多相似之处：利率较低市场环境下的流动性过剩、房地产价格的快速上涨、各商业银行对于房地产贷款业务的竞争日益白热化等。而且除此之外还有更多问题，如果不加注意，我国房地产市场泡沫同样会滋生危机。
 
    （一）房地产业对金融机构的依赖程度偏高
 
    我国房地产业，无论是开发商借款还是购房者贷款，大约60％直接依赖银行。由于银行信贷有着天然的“顺周期性”，较高的房贷集中度加剧了银行的潜在风险，直接影响到金融业的稳健发展。许多房地产开发商从金融机构手中获得开发房产项目的资金，然后进行滚动操作，最后将楼盘以按揭贷款的方式进行销售，并将房地产投资的风险“套”在了金融机构身上。同时，个人住房按揭贷款的风险也在逐步显现。而美国房产开发商和购房者对银行的依赖程度远比我国低，开发商大多是一些财团或上市公司，融资渠道很广，并且购房者的贷款渠道除了与我国相同的商业银行外，还有大量独立的房屋贷款机构，银行资金比例较低，因此，我国金融机构集中于房地产业信贷可能产生的金融风险与次贷危机爆发前的美国相比更大。
 
    （二）房地产市场发育不成熟
 
    近几年来，我国经济一直持续快速增长，推动了房地产等资产价格的快速上涨。据中金公司首