摘要：房地产业已成为经济生活中的“热”点，无论其“热”其“冷”，都波及到社会的诸多层面。新形势下，探讨其产业应当如何定位，其扩散效应如何也就显得具有特别重要的意义。扩散效应又分为回顾效应、旁侧效应和前瞻效应3个亚类。改革开放浪潮中，房地产业从无到有，创造出了新的生产力，扩散效应极为显著，正发展成为经济起飞阶段的新兴主导性产业。长远来看，它的恰当发展能优化产业结构调整，促进经济协调发展。
 
    关键词：房地产；产业定位；扩散效应
 
    中国房地产业伴随着改革开放，已经成为经济生活中的“热”点。1992-1993年上半年如火如荼，历经短暂繁荣后，又迅速下滑，持续盘整。之后，随着金融风暴的结束和宏观调控的到位，本世纪初又再次进入快速发展时期。2001-2006年，需求始终呈现强劲的增长，同时也不断推高房价，引发各界的纷纷议论，其中不少负面言论。2005年开始出台调控制措施，2008年下半年市场明显转淡。无论上次还是这次，其“热”其“冷”，都十分引人注目，波及到社会的诸多层面，可以说，影响是深刻而久远的。新形势下，探讨中国房地产产业应当如何定位，其“扩散效应”如何也就显得具有特别重要的意义。
 
    一、经济“起飞”的主导产业及其扩散效应
 
    美国著名经济学家w·w·罗斯托在分析发达国家如何由“起飞”进入自我持续增长时指出，产业结构的调整，特别是主导部门（产业）的依次更替，是经济增长获得持续动力的主要原因和特别要求。他认为主导部门是指现代经济增长过程中，有较高的经济增长率而且又能影响其他部门增长的部门，进而促进整个经济的增长，主导部门同受它影响而增长的各个有关部门一起构成一个主导部门综合体系。形成主导部门的条件是，这个部门必须在国民经济中占举足轻重的地位，必须拥有雄厚的资金，必须能够通过自身的高速发展对其他产业部门起到带动作用，即必须有“扩散效应”。扩散效应又可区分为回顾效应、旁侧效应和前瞻效应3个亚类。回顾效应指一个部门的经济成长对向它投入生产要素的部门的影响；旁侧效应指一个部门的经济成长对所在地区和临近地区的影响；前瞻效应指一个部门前瞻影响成为新的主导部门产生的依据。
 
    在改革开放的浪潮中，中国房地产业从无到有，创造出了新的生产力，扩散效应极为显著，正发展成为中国经济起飞阶段的新兴主导性产业。1993和2008年适度降温后，市道虽然持续盘整，人们对它的关注已渐由社会性回归到经济性，然而，其在国民经济中的影响日渐加重，并开始走向成熟，这乃是有目共睹的事实。尽管罗斯托依据当时的经济环境，将房地产业视为“派生部门（产业）”，但他同时指出各国应依据自身的具体情况来建立经济“起飞”的主导部门。按照他的标准：“一个新部门可以视为主导部门的这段时间，是两个相关的因素的复合物：第一，这个部门在这段时间里，不仅增长势头很大，而且还要达到显著的规模；第二，这段时间也是该部门的回顾和旁侧效应渗透到整个经济的时候”。
 
    中国房地产业近年来保持了强劲的增长势头，规模迅速扩大，对整个经济影响也十分明显。2003年国务院颁布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。因此，尽管争议颇多，还是应当将中国房地产业定位于主导性产业。
 
    二、房地产业的回顾效应
 
    随着房地产生产的高度社会化，其回顾效应促使建筑的原材料、机器设备等交换日益频繁，日益呈现出综合性、社会化的特征。房地产业涉及到多个向它投入生产要素的物质生产部门，为其提供数十种原材料产品和机器设备。根据2008年《中国统计年鉴》的有关数据，我们可以推算出钢、水泥、木材、塑料等与住宅相关系数分别为0.25、0.67、0.58、0.19，而目前住宅消费占房屋总量消费的比重基本保持在89％左右，说明它们与房地产开发规模有正相关关系，一定程度上说明其受带动的效应。
 
    尽管市场转淡，但随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，住宅需求会不断加大，房地产行业持续发展将不可避免。有关部门预测，至2020年，预计中国城市化进程将达到55％，城镇人口将达到7.7亿，人均住宅建设面积35.7平方米，城镇人口人均可支配收入年增长24000元，住宅建筑总需求111.9亿平方米。《2008中国城市竞争力发展报告》认为，根据城市化发展的一般规律，城市化率在30-70％之间是一个加速期，现在我们的城市化率是44％，如果按照一年提高1％的速度，那么还有26年的时间才会达到70％左右。估计20年以后，城市人口可能接近10亿人，现在城市有660多个，20多年以后，整个中国城市的整体规模有可能再翻一番，可能是在1000个左右。住宅产业的飞速发展必将带动这些物质生产部门的快速发展。可以推想，全国城乡的相应的钢材、水泥、木材、玻璃等产量也会受到巨大的影响。