摘要：文章就我国转型时期房地产投资过热的事实，通过对索洛的新古典增长模型有关投资产出理论的进一步地揭示和改造，结合我国政府对土地的调控政策，以此作为一种内生技术性约束，对我国房地产适度投资率进行模型设定；并根据历年来的经验型数据重新再分析，得出我国房地产合理的投资率的区间值应控制在[7％，7.5％]；最后对现阶段过高的房地产投资率（超过10％）存在的极大风险做了相应分析和提示，并提出合理的政策建议。
 
    关键词：房地产投资；适度投资率；内生技术性约束；风险
 
    一、引言
 
    2008年以来，国内房地产行业一片萧条，房地产行业的泡沫现象的存在已不容置疑。学界有关房地产投资及其泡沫现象的分析做了很多深入的研究。以冯维江、何帆（2008）和李美丹（2007）等为代表的学界人士借助日本房地产行业泡沫崩溃的事实，对近17年来我国商品房平均价格和房地产投资进行了协正分析，实证结果是：各种因素如投机以及地方政府的逐利行为导致了市场需求的虚增，从而助长了房地产投资对于房价的影响。而这种投资过度的负向价值进一步导致地区资源配置扭曲，使得地方政府资本投资收益递减，并减少整个社会福利和资源配置效率低下，最终致使2008年以来的房地产业危机的出现和延续。
 
    但是，已有研究存在大致两方面的不足：现象解释缺乏相应的经济学成熟理论的支撑；另外大都止于房地产投资泡沫的出现，而没有进一步深入量化确定两者适度比例。因此，从在理论上构建一个房地产适度投资率模型并给予明确性的“量”化是必须的。
 
    对该问题的相关理论主要以基于供应量的新古典理论为代表。面对由亚当·斯密阐述的资本积累和经济增长间“高投资，高增长”的关系，而致使的资本主义社会多次的经济危机，哈罗德和多马、索洛（1956）等分别利用模型来清晰阐明资本积累与技术进步对经济增长的作用机制，为了维持长期充分就业均衡，资本净投资率应该和经济自然增长率和投资生产率间保持所要求的关系。几乎同时，罗宾逊夫人（1956）强调资本理论中的技术问题，即任何一种生产技术都是有固定的投入产出比例。至此，“适度投资率”理论体系大致构建完成。
 
    基于此，本文借助于成熟的适度投资率理论体系，通过进一步改造，构建适合于我国现阶段的模型，研究并估算房地产在国民经济核算体系中的适度投资率。
 
    二、我国房地产适度投资率的决定模型及分析
 
    对于房地产业，我们假定存在一个呈现出对资本和土地的不变规模报酬的科布—道格拉斯生产函数：y＝akae1-a。其中y为产出；k为广义资本存量，包括人力资本与物资资本；e为土地投入；0<a<1；在上述生产函数中，生产只对k和e两种投入表现出规模报酬不变的特点，如果土地投入没有相应的增长，商品房总供给量仍将面临着对广义资本k的积累的报酬递减。我们还要注意到从土地投入e的增加可以提高资本的边际产出的意义上说，生产函数的这个形式意味着土地投入与资本投入是互补的，即土地作为生产过程中的必要投入，并不能被其他要素容易的替代。
 
    （一）适度投资率决定的基本公式
 
    明确了投资和产出间的关系，我们就可以进一步讨论房地产适度投资率决定。有关房地产适度投资率的问题讨论，我们首先作4个假设和定义：
 
    1、考虑一个稳定增长的经济。其中，经济以自然增长率n增长，v为土地约束下（即为摘要所述的内生技术性约束）的当期资本引致的商品房供给量的资本生产率，k为投资率（或储蓄率）。
 
    2、国民经济的总产出仅有且仅有两个部门：消费和房地产投资，即国民总产出在扣除居民的消费需求后，全部用来投入到房地产投资，也就是第一个假设中的k为房地产投资率。
 
    3、我们定义技术上可行的投资生产率为：接受国家相关土地政策指导和约束，不考虑劳动力及其他相关要素变化条件下的房地产住宅供应量和投资之间的比值。
 
    4、不考虑投资的平均使用年限问题，即折旧。且不考虑投资资金的时间价值变化，这基于两个因素考虑：（1）所考查2001-2007年通货膨胀处于平稳状态，据相关分析属于正常变动；（2）本文最终结果拟在估算，重在宏观意义上的规整，而不属于微观精准的财务分析。
 
    在上述假定下，若令当前期的总产出为1，可得当前期的消费需求为1-k，当前期的房地产投资需求为k，下期的房地产投资需求为k（1+n），下期的消费需求为（1-k）（1+n）。由于技术上可行的房地产投资生产率为v，则当前期的房地产投资需求k形成的生产能力为：p=kv①
 
    这将形成下期的总供给，而下期的总需求是下期的消费需求（1-k）（1+n）和房地产投资需求k（1+n）之和，即d=（1-k）（1+n）+k（1+n）=1+n②
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