(包头市房地产经营管理处，内蒙古 包头 014000)
摘 要：文章分析了当前房地产开发项目管理存在的问题 ，从成本控制、进度控制和协调监理关系3方面介绍了其管理的实施措施，供广大工程技术 管理人员参考。 
关键词：房地产开发；项目管理；监理；业主
中图分类号：f293.3  文献标识码：a  文章编号：1007—6921(2009)22—0052—01

房地产开发是以盈利为目的的，如何开发优质的房地产产品，如期将地产交付消费者使用， 并节约造价，以获取高额利润，均依靠项目管理来实现。因此，房地产开发企业对其工程建 设的项目管理显得尤其重要。现行的房地产项目管理模式，主要可分为部门制、公司制、事 业部制和专业管理制等四种。部门制项目管理按照项目开发流程，一般设置开发、工程、财 务、设备材料、销售、办公室等部门。公司制项目管理，多从事单一项目的运作。我国房地 产开发企业的项目管理历史较短，缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。笔者分析 了我国房地产开发项目管理存在的问题，提出了如何改进和完善项目管理模式，提高房地产 项目管理水平。 
1 我国房地产开发项目管理存在的问题 
1.1 业主方项目管理中的问题 

由于项目实施的一次性，房地产开发企业大部分属于项目公司，使得业主方自行进行项 目管理往往存在很大的局限性，项目管理缺乏系统的管理模式与经验。 

资金短缺，融资能力不足，建设资金难以保障，工程款拖欠严重。由于房地产开发投资 额巨大，建设用地大多为竞拍所得，地价款必须在3个月内支付，且建设周期长，故多数房 地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款，贷款 额度为60％～70％，融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设，工程款拖欠严重。 

工程发包多为邀请招标，未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍，多数由 包工头组成，挂靠有资质的施工企业，施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经 验，没有完整有效的管理制度，建筑水平较差。
1.2 委托监理存在的问题 

目前，建设监理制与业主方项目管理并行时，存在以下一些问题： 
1.2.1 权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模 式，仅 将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力 授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂， 管理混乱。
1.2.2 建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设 计部、 造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其职，且掌握了投资控制权。因此，建 设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了 监理的积极性和责任心。
1.2.3 甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑，对于某些大宗材 料，采 取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者，对于材质有最终决定权，且监 理是受房地产开发企业委托的，因此对于甲供材料，常疏于管理，或是勉强放行。由于材料 是低价购进，故材质往往有偏差，质量难