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摘要: 房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的重要环节，是确定贷款额度、防范金融风险的有力工具，是征收物业税的基础。公正的估价可为物业税的开征提供可行性的依据，在我国当前房地产市场持续升温的情况下，开征物业税需要一套完整的评估体系。根据估价目的，遵循估价原则，完善房地产估价，确定贷款额度，对防范金融风险具有一定的重要意义。

关 键 词: 房地产估价;物业税;评估体系;探讨

中图分类号: f293.3    文献标识码: a

房地产估价是指房地产估价专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用所掌握的估价专业知识和科学的估价方法，模拟房地产价格形成的过程，在符合国家法律法规的前提下，综合分析影响房地产市场价格的各种因素，从而推算出房地产价格的一种行为活动。它是房地产估价师知识、才能和经验的结晶。

房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的重要环节，是确定贷款额度、防范金融风险的有力工具。中国人民银行在《2006中国金融稳定报告》中，首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险做出了预警。回顾历史，美国在20世纪80年代，由于房地产泡沫经济等原因导致了严重的金融危机，政府采取了多种解决措施，其中最重要的手段就是治理整顿不动产抵押贷款评估业。

我国房地产抵押估价理论和方法研究滞后，实践中也存在诸多问题，尤其在我国当前房地产市场持续升温及物业税将从“空转”转而落实的情况下，完善房地产估价，降低金融风险，就具有格外重要的意义。

1 房地产估价是防范金融风险的有力工具

《中国金融稳定报告》显示，2005年末，16家商业银行对房地产企业贷款余额10291亿元，比上年增加390亿元;个人消费贷款余额（其中个人住房贷款占90%以上）20258亿元，比上年增加1772亿元。鉴于房价攀升和房地产信贷规模较大的情况，央行强调需要关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等3大潜在金融风险。

建设部、央行、银监会于2006年1月13日联合发出《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，规定了商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。因为，评估价格是贷款额度高低的重要凭据，每一笔贷款的审批都要依据估价报告，审批后的卷宗里也要