一、加强宅基地管理的重大意义　　

近年来，随着我市城市化进程的加快和“城中村”的增多，宅基地的资产价值日益显化，宅基地的流转日渐频繁，且形式多样，情况复杂，宅基地登记发证工作面临的问题也越来越多，亟需进一步明晰和规范。宅基地问题面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一。宅基地使用权登记发证涉及农村千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记发证，可以有效节约和保护土地，保障耕地总量动态平衡，规范农村住宅用地管理，推进安居乐业的社会主义新农村建设，维护社会的和谐与稳定，促进社会经济可持续发展。本文依照相关法律政策，针对我市宅基地实际存在的诸如建新不拆旧、一户多宅、超标建宅、未批先占、继承遗赠、退休返乡、空闲旧房等问题及其对策作了较为全面的总结与概述。　　

二、宅基地登记发证的政策法律依据　　

2008年12月9日市政府第13次常务会议研究通过了《日照市农村宅基地管理暂行办法》（以下简称我市《办法》），把宅基地登记发证作为国土资源系统当前的一项重要工作，切实要求按照新规定进一步明晰产权，规范管理，定分止争，从而推进和谐稳定、安居乐业的社会主义新农村建设。　　

在我市《办法》出台之前，国家早就意识到宅基地登记发证工作的重要性。为进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村居民住宅建设，合理节约使用土地，切实保护耕地，国家先后下发了国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号以下简称国务院《决定》）及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土发[2004]234号，以下简称《意见》），要求严格实施规划，从严控制村镇建设用地规划，改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序，加强农村宅基地登记发证工作，积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用，加强法制宣传教育，严格执法。党的十七大及十七届三中全会，则把建立健全和严格规范农村土地管理制度作为一项重要内容，要求“产权明晰，用途管制，节约集约，严格管理”。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称中央《决定》）也将包括宅基地在内的农村土地登记发证工作提到十分重要的位置。中央《决定》明确指出要“搞好农村土地确权、登记、颁证工作”；中央《决定》还要求将“产权明晰”作为“进一步完善农村土地管理制度”所要坚持的首要原则。要做到产权明晰，就必须将包括宅基地在内的农村集体土地登记发证到户，以定分止争，为进一步完善农村土地管理制度夯实基础。中央《决定》还明确规定“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”，如何保障农户的宅基地用益物权，除了在规划、计划上保障宅基地的供应，最关键的是要对农民已经合法取得的宅基地进行确权，登记发证，对其权利进行保护，使之不受侵犯。为深入贯彻实施《物权法》，依法保护宅基地使用权人的合法权益，加强宅基地管理，促进社会主义新农村建设，国土资源部决定大力推进宅基地使用权登记发证工作，特下发了《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号，以下简称《通知》），要求各地进一步加大工作力度，力争在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。参照国家《村庄和集镇建设管理条例》（国务院令116号，以下简称《条例》），并依据以上文件精神，山东省人民政府及日照市国土资源局也下发了《关于加强农村宅基地管理的通知》（鲁政发[2001]89号）、《日照市国土资源局关于严格宅基地登记发证工作的通知》（日国土发资[2005]8号）及《日照市农村宅基地管理暂行办法》（2008年12月9日市政府第13次常务会议研究通过，以下简称我市《办法》），要求自国发[2004]28号文件颁发之日起，对宅基地按照新规定进一步明晰产权，规范管理。                                                      根据以上《决定》和《通知》等文件政策精神，本文依照国家《确定土地所有权和使用权的若干规定》和《土地管理法》等相关法律规定，针对我市宅基地实际存在的诸如建新不拆旧、一户多宅、超标建宅、未批先占、继承遗赠、退休返乡、空闲旧房等问题及其对策作了较为全面的总结与概述，与大家共同探讨，供大家在实践中参考.　　

三、我市宅基地实际存在的问题及其对策　　

宅基地登记发证四项基本原则：本村户口--年满20（周岁）-- 一户一宅--不准超标　　

本村户口指户籍在本村（含外来人口无处居住经政府批准落户的）才能享受该福利性住宅待遇；年满20（周岁）是申请宅基地是在法定（成人）年龄方面的必要条件；一户一宅是为保障村民人有所居，安居乐业；不准超标是遵循集约节约用地原则，在符合国家规定的前提下，各省市结合各自人均土地的实际情况制定的限额面积。我市城市郊区及乡（镇、街道）所在地，每户面积限额：①城市郊区及乡（镇、街道）所在地：≤166m2②平原地区：每户≤200m2；③山地丘陵（薄地）：每户≤264m2；④人均≤666 m2可根据实际情况酌减。　　

（1）回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、退休干部及回乡定居的华侨、港澳台同胞等外来人口落户居