某公司向消费者转嫁抵押登记费工商案例分析
 
【案情简介】

2012年8月初，我局根据对***住房置业担保有限公司涉嫌欺诈消费者的举报线索进行立案调查。我们发现，该公司通过和本市住房公积金管理中心签订《***住房公积金贷款保证担保业务合作协议书》，要求市区范围内运用住房公积金贷款买房的所有借款人，只能在该公司进行担保抵押贷款。该担保公司在与借款人实际办理抵押担保的过程中，利用消费者急于取得担保贷款的心理和所处的弱势地位，通过单方面事先印制的格式合同《住房公积金个人住房委托贷款合同》、《住房公积金个人住房借款反担保合同》和《***房地产抵押合同》，约定“乙方（抵押借款人）保证并承诺在本合同签订后，抵押物手续齐备之日起30日内办理产权登记及他项权登记手续，将《房屋他项权证》送交甲方保管。逾期需承担违约金50元/天。”以此条款规定，由消费者办理他项权登记手续并在此之后再将权利证书交至该公司保管，将自身独立于他项权登记事项之外，在事实上隐瞒了本应由该公司与消费者共同申请办理他项权证抵押登记并由该公司承担抵押登记费的事实真相，向消费者转嫁了由***住房保障和房产管理局房产登记交易中心收取的抵押登记费（即房屋他项产权登记费），每套次80元的费用。该公司的此种行为，构成了《欺诈消费者行为处罚办法》第三条所指之行为，造成消费者承担了本不应该由其承担的责任与后果，同时也剥夺了消费者获悉真实情况的权利，依法应予查处。

【争议焦点】

对此案的争议主要存在以下几个方面：

一、本案当事人的行为是否构成欺诈。

当事人的意见认为：关于对欺诈行为的认定，应当符合《欺诈消费者行为处罚办法》关于欺诈的定义，即符合构成欺诈的要件：第一、欺诈者主观上有欺诈的故意，第二、欺诈者客观上实施了欺诈行为，第三、这种行为使对方产生了错误的认识，第四是对方因该错误认识而使自己的利益受到了损害。本案当事人与消费者以签订合同的方式约定双方的权利和义务，是平等的民事法律关系，在办理房地产抵押登记手续过程中，购房人从未提出异议，双方签订的合同是两个民事主体之间真实意思的表示，该公司不存在主观欺诈消费者缴纳房地产抵押登记费的行为。

我局意见认为：该公司的行为，从形式上看虽然也是一种合同违法行为，但其作为依据国家职能部门颁发的规章而取得特许经营优势地位的企业，利用抵押贷款流程的专属性、与消费者信息享有上的不对称性，为减少经营成本而故意隐瞒重要事实，损害消费者的合法权益，这就属于以不正当的手段欺诈消费者的行为。本案当事人作为从事房产抵押担保贷款服务的专业公司，对国家出台的房地产登记方面的相关政策理应是优先的知情者和执行者，更应当知晓其业务流程中相关费用缴纳的规定。却通过格式合同相关条款明确约定由消费者办理和缴纳，将自身独立于他项权登记事项之外，希望消费者陷入认识错误，即因他项权登记费是在办理登记手续过程中缴纳的，理应由己方（消费者）承担，并基于该认识错误自觉缴纳了他项权登记费用，从而在主观上构成了欺诈的故意，在客观上实施了欺诈消费者的行为，形成了将房屋他项权抵押登记费转嫁给消费者的事实，也在实际上造成了消费者承担本不应该由其承担的责任与后果。

因此，对当事人的意见不予采纳。

二、违法的主体如何认定。

当事人的意见认为：从房产登记交易中心出具并加盖公章的收据来看，他项权抵押登记费的交费人是购房户，房产登记交易中心是此项费用的收费人。担保公司虽然在合同中约定了抵押登记等费用由借款方（即消费者）缴纳，但是，依据国家发改委、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准有关问题的通知》（[2008]924号）第五条“房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取”的规定，是房产登记交易中心没有按规定收费，而向购房户收取了他项权抵押登记费，是受益方，房产登记交易中心才是真正的违法主体。该公司从未获取任何抵押登记费，工商部门要求没收该公司违法所得显然与法律相悖。另外，国家发改委、财政部[2008]924号文件规范的是登记部门的收费方式和收费标准，抵押登记申请人按照登记部门的要求支付登记费并无过错。如果工商部门认为房产登记交易中心在收费方面存在问题，应当找登记部门协商解决，而不应当处罚担保公司。

我局意见则认为，《房屋他项权证》是当事人对抵押房屋拥有权利的证书，是登记部门颁发给当事人持有的证件。办理自己的证件、自己承担费用是常识问题。国家发改委、财政部[2008]924号文件要求登记部门“只能向登记为房屋权利人的一方收取”办证费用，是从登记收费的角度进一步明确承担该费用的对象。无论登记部门收费对象是否正确，都不能改变当事人利用格式合同相关条款的规定性要求，迫使购房人承担此项费用的事实。而且当事人在格式条款中并没有明确请求购房人代自己承担该费用，而是使购房人在不清楚该费用应当由谁承担的情况下，交纳该费用，并非是购房人真实意思的表示。当事人虽然在形式上没有收取他项权抵押登记费，但其把本应由己方承担的责任转嫁给消费者，主观上有故意，客观上通过合同实施了让借款人替其缴纳应由其缴纳费用的行为，事实上也减少了其经营成本的支出。当事人的行为，在主观意志、客观行为和最终结果上都符合第二种意见所认为的《欺诈消费者行为处罚办法》规定的欺诈消费者行为构成要件；既损害了消费者的合法权益，又增加了本公司的实际利润，理所当然地是适格的违法主体。

对当事人的这条申辩意见，我局也不予采纳。

三、作出没收违法所得的处罚是否适当。

当事人申辩认为：拟作出没收违法所得的处罚不当。一方面，购房人缴纳的抵押登记费是由房产登记交易中心收取的，当事人未取得任何抵押登记费用，不存在违法所得。另