关于土地招拍挂制度的若干思考　　

一、土地招拍挂制度的由来和影响　　

2002年5月国土资源部发布第11号令，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让；2004年,国土资源部颁布第71令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限. 至此，土地招拍挂制度基本上开始得到刚性的落实。　　

　　经营性用地招拍挂制度的实施对中国土地市场的发展有着深远的影响,一方面招拍挂制度提高了土地的使用率，可以防止暗箱操作、体现了公平的原则;另一方面现行的土地招拍挂制度存在程序不严谨、商业规则不完善、工业用地的招拍挂公开程度不够等三大问题,对于经营性用地的招拍挂制度探索研究有必要深入进行.　　

土地招拍挂制度是通过土地市场竞价形成土地价格的一种市场机制，充分体现了市场机制在土地利用中所呈现出来的重要作用。实践表明，在土地利用中招拍挂有利于土地资源价格的明晰和形成，是土地资源的一种较好的交易形式，有利于建立一个公开、公平、公正的土地市场。但是，土地作为最基本的公共资源、最基本的民生需求品，在社会中理应具有其独特的地位，不能完全任由市场自发形成。也就是说土地招拍挂过程中，如何使土地价格充分体现国家应有的意志和执政理念，促进土地集约节约利用、进而成为国家宏观调控管理国民经济事务的一种手段，不能不认真地予以研究。　　

因为土地招拍挂制度意味着土地市场交易的根本性的变化，而这种变化对土地资源管理而言无疑是一次巨大的变革，即：国家对土地资源的管理从办理出让手续的审批管理变为：①利用市场手段公开配置土地资源；②影响土地价格，使土地理所当然地成为国家公共管理、公共政策的一部分，成为名副其实的宏观调控的手段；③参与土地价值分配，进而保证实现土地价值的“涨价归公”。可以认为土地招拍挂制度是土地资源管理由单纯的审批管理转向审批、调控等其他综合管理的必然。　　

二、实施土地招排挂制度的优点 　　

　　 (一)实施土地招拍挂制度，有利于规范土地市场，公平竞争。 　　

　　土地使用权出让招拍挂制度的推行，以及与之配套的土地储备制度的建立，使土地供应的信息公开化，土地出让规划的科学化，杜绝了以往通过行政命令协议出让土地中存在的盲目性，有效防止了由于土地市场不规范导致的国有资产的流失以及由于规划不当造成的宝贵土地资源的浪费。 　　

　　政府通过招拍挂的方式推出地块，以城镇中长期发展规划和城镇土地利用规划为基础，制定详尽、科学的土地出让计划。并通过网络、报纸、电视等传媒方式进行公示，保证了信息的公开性。政府通过招拍挂转让方式中严格的评标拍卖制度，保证了房地产开发商的机会均等，保证了土地市场的公平性。开发商在同一时间获得信息，并可在规定时间内购买标书、现场踏勘、集中答疑，避免了由于信息不对称而造成不公平竞争。 　　

　　(二)实施土地招拍挂制度，有利于杜绝腐败现象，提高政府对城镇土地的管理能力。　　

　　土地是全社会宝贵的公共资源， 土地招拍挂制度并不是简单的土地交易手段，政府必须进行一系列相关工作以保证土地出让的科学性，土地交易市场的完善性，在此过程中政府对土地的管理能力必然大大提高。 　　

　　首先，政府要运用宏观调控手段，提供与社会经济协调发展的土地供应量，对于每年土地市场的各类土地供给、征用数量进行总体规划，并建立相应的土地储备制度，避免土地市场中的投机行为，保证市场的健康发展。制定和公布土地出让计划是完善城镇土地供应的基础，将有助于提高城市土地管理的科学性，促进城市土地市场的规范和完善。 　　

　　其次，政府在招标出让前必须对土地进行前期规划和开发，逐步推进“熟地”招标出让，并要制定一系列的出让计划、招标程序和管理制度。政府要真正实现调控市场的能力，就必须对拟出让土地进行详细的分析规划，确定最佳的土地利用方式，针对土地特点灵活选择招标办法和方式以提高工作效率，降低工作成本等。 　　

　　最后，要体现土地的使用价值，政府必须对土地进行正确的评估，采用合理的评标办法，公正地评出中标单位。 　　

　　通过以上行为政府对城镇土地的综合运用管理能必将大大加强。 　　

　　(三)实施土地招拍挂制度，有利于房产开发商综合实力的提高，促进房地产企业的整合。 　　

　　土地通过招标、拍卖和挂牌等方式进行出让，有利于市场的竞争性，开发商可以从市场上通过竞争拿到“熟地”直接开发，缩短了开发周期，简化了开发程序和环节，从而降低了开发风险。能够进行专业化、规模化生产、把土地价值发挥最大化的房地产开发商将成为市场的主流，促进了房地产企业的优胜劣汰，真正通过的市场的力量对房地产商进行整合。同时，实行招拍挂的土地交易方式有利于打破房地产开发企业的地域限制。对外地开发商来说，由于可计算成本，有了平等进入的机会，进入目标城市市场就相对比较容易，为跨地域经营的房地产商提供了机会，这必将促使房地产市场的规范化。 　　

　　(四)实施土地招拍挂制度，促进房地分离，有利于提高土地开发效率。 　　

　　目前的土地招拍挂的供应方式，有利于土地的合理利用和总体规划。由于政府将逐步把生地转化为熟地后再行招标，动拆迁问题已妥善解决、土地的开发工作基本完成、周边的市政建设逐步完善、水电煤等市政配套都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求有计划地做好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，大大缩短了房产开发周期，有效控制了开发成本。因此，土地利用的高效率成为必然。 　　

　　(五) 实施土地招拍挂制度，有利于优化投资环境，吸引外资。 　　

土地供应从划拨、协议出让到公开招标、拍卖、挂牌的转变，透明化程度越来越高，这是城市土地使用制度进步的一种表现。这标志着我们在土地市场上正在逐步与发达国家、地区接轨。这也是世界贸易组织(wt0)原则的要求。wt0的非歧视原则、公平原则和透明度原则等要求土地行政管理保证国民待遇普遍实现，保证市场公平竞争，保证统一、公开、公正地实施各项法律、法规、行政规章、司法判决等。加入wto后，在土地市场管理方面，政府的职责是使市场能够稳定、公开、公平，而且能够安全运行，进而优化投资环境，并以此来吸引投资。实行土地招标、拍卖，可以说是一项重大的“土地革命”，土地最直接的与资本结