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社区物业管理策划

栏目:工作报告发布:2025-05-05浏览:2962下载182次收藏

1、物业特点  

大湾社区是政府投入建设商住组合型的还建住宅区,总体规划占地面积566.73亩, 建筑面积92万平方米,综容纳人口2万人。首期建设占地212亩,建筑面积22万平方米。小区交通便利,环境优美,配置有社区医务室、学校、超市等,周边配套设施齐全,适宜现代人居住的要求。  

2、管理要求  

多元化服务:  

物业将为全体客户提供“以人为本”的服务。  

“创造温馨时时刻刻,呵护真情丝丝入微”的贴心完善服务。  

根据本物业多元化业态的特点,物业公司将为社区居民提供个性化、多样化的服务,设立24小时服务热线。  

3、管理难点及重点  

治安管理:由于大湾社区位于城铁葛店南站以南,以后流动人口及外来务工人员较多、环境复杂,是偷窃、诈骗等治安事件行为的多发地带,对于罪案的防范关系到业主的生命财产和楼盘的声誉及品质。  

工程维护:虽然目前小区内配备的设施设备尚在完善中,但作鄂州市首席农村社区住宅,必然将配备大量的高智能化的设施。物业公司不仅要做好公共设施的日常维修养护,还要能处理客户的各种应急报修。  

4、  管理总体设想  

坚持“一个中心”  

坚持“以客户服务为中心”的质量管理原则,通过各种信息渠道(如客户意见征询等活动)了解和掌握客户的需求和期望,有针对性的向客户提供各种服务,以满足客户的需求和期望。  

倡导“两个体系”  

公司倡导“培训”、“沟通”体系,走一条“谨挑选,严训练”的人才队伍建设之路,通过“揽才、育才、用才、留才”打造物业管理服务精英团队,为大湾社区实施专业化、规范化的优质物业管理服务提供人才保障。  

理顺“三方关系”  

通过访问、投诉回访、信息回馈、组织召开座谈会等方式方法,理顺住户、物业公司和相关单位三者之间的关系。  

5、管理服务体系  

安全管理服务  

安全管理工作是小区正常运行的保证。小区的安全是物业管理及其他一切工作的前提。公司在安全管理上贯彻“预防为主,防消结合”的原则,坚持技防和人防相结合,固定和流动相结合的原则,实行“既抓软件,又抓硬件,两手都硬”的方针——建设一支高素质的队伍,使用一批精良的保安设备,从各方面确保小区24小时在保安人员的控制之中,使客户“心安”,建立业主的安全感与信任感。  

安全管理服务内容  

来访人员管理:  

登记与放行: 来访人员必须进行登记,写明拜访的主人、房号、来访人员姓名、性别、人数、单位及有效证件号码,经值班人员与所拜访的部门或人员联系确认后才可放行,允许入内。  

劝阻和警戒:对下列人员进行劝阻:衣履不整者、袒胸露背者、携带动物和危险品者、未经联系的推销者、公共场所大声喧哗者等。加强警戒,把好治安管理第一关,防止不法分子混水摸鱼。  

车辆交通管理:  

停放管理:不论是客户还是来访人员的各种车辆都应遵守交通和车辆停放规定,办理停车手续,按指定地点停放,保持道路畅通。  

疏导管理:采用标志引导和人员引导(手势引导、语言引导)相结合的疏导方式。在醒目的位置设置标志牌,引导车辆按标志指示的方向前进,礼貌的告诉司机该怎样行动,防止车辆堵塞。  

巡逻管理  

白天、晚上每半小时对整个辖区巡查一遍;  

巡逻中发现的问题,及时将有关的情况反映给相关的部门、人员,并做好记录;  

巡逻内容:场所秩序、治安、防火防盗、水浸、消防设备设施、施工现场是否完好和有违规情况。检查防火门是否关闭,电讯井道、机房门等是否锁闭及有无损坏。巡视外墙、玻璃、小区内的情况,如有设施、设备损坏做好记录,并上报上级领导,发现可疑人的人要前往盘问,检查证件,必要时检查其所带的物品,管辖区内严禁三无人员、闲杂人员逗留,拒绝推销人员进入。夜间巡查应仔细查看各单元门、各楼层门窗是否关好,若发现未关,应将随身携带的链条锁将其先锁上,然后及时与客户联系,待客户赶到后,一起查看室内物品有否丢失并进行记录后请客户签字认可。  

消监控中心管理:  

消监控中心每天24小时由专业人员值班;  

值班人员上岗后始终保持良好的精神状态,集中精力严密观察,对异常情况立即报告当班领班,并做好记录和录像;  

施工安全管理:  

施工单位所有人员必须到保安部接受安全教育,办理临时出入证,凭证出入小区;  

施工过程中,施工单位对施工现场负全部责任;  

施工完毕后,有关人员检查施工现场、公寓楼设施、设备及装饰物有无损坏情况;临时出入证应交回,如有损坏丢失,或施工完毕一周内不办理退证手续者,将予以处理。  

消防管理内容  

a)          定期不定期的宣传防火知识,一般灭火器的使用方法,安全疏散和抢救伤员的知识;  

b)          全体工作人员都是义务消防员,定期对义务消防员进行防火培训和消防灭火演练。  

环境管理服务  

保洁服务  

1、工作程序  

1)    制定清洁的具体工序、时间,清洁人员按规定的工序时间要求执行。  

2)    上岗前的准备工作  

a)      着装统一,佩戴工号牌。  

b)     清洁工领取清洁工具。   

2、质量标准  

ø        地面清扫(二遍/天) 确保地面无杂物、垃圾,道路无泥沙、无积水,楼梯口无杂物、蜘蛛网,清洁率99%以上。  

ø        保洁(12小时/天)确保公共场所无杂物保洁率99%以上  

ø        楼梯道清扫一遍/天,拖一遍/天,确保无杂物和蜘蛛网、无乱张贴乱堆放,扶手无尘,清洁率99%以 上。  

ø                垃圾清运(二遍/天)  确保100%日产日清、整洁、无味无污迹。  

ø        建立消杀工作管理制度,定期开展消杀工作,有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生,定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。  

ø        室外场地的各类门牌、栏杆、墙面、灯座等标示、标牌和公共设备设施的清洁。  

ø        明沟内的垃圾清除每周一次,保持室外场地上的下水道干净、畅通。  

3、工作流程:  

保洁员地面打扫、垃圾清运与业主上下班时间错开,不打扰业主的生活和休息。5:00-7:00地面清扫    7:00-8:00清运垃圾,8:00-10:30楼梯清洁,消杀灭四害,13:00-15:00地面清扫,15:00-16:00清运垃圾,16:00-17:00 巡视保洁。。  

ø        督导方式:保洁员划片包干责任区,质量管理部人员每天巡视,不定期检测,管理处经理每月不少于四遍不定期抽查。  

ø                激励方法:月先进发一定奖金,半年年度先进奖金+奖状,一月不合格警告,连续二月不合格辞退,年评比实行末位淘汰制。  

绿化维护服务  

1.地面绿化  

人员配备  

设1名专职园艺工,从事绿化养护工作。园艺工要求有二年以上从事园艺工作经验,懂得绿化护理常识。  

工作内容  

1.抓好花草树木的初期补种和养护,定期进行培土、施肥修剪、清除杂草和杀灭病虫害。  

2.保持绿地清洁.及时清理杂物、浇水,保证花木生长茂盛。  

3.设立爱护花木标牌,提醒居民和外来人员爱护绿化环境。  

4.把绿化管理列为保安巡视内容,及时发现制止损绿行为。  

5.在适当位置建绿色长廊,实行垂直绿化,增加绿化面积。  

6.培植或移植优良绿化品种,提高绿化档次。  

7.定期对屋顶绿化进行浇水、修剪,并提供私家花园的绿化养护咨询服务。  

管理措施  

1.按绿化内容,责任落实到人,并制定具体奖励制度计划。  

2.建立绿化管理手册,内容包括树木的品种、数量、建筑小品、绿化设施、绿化动态等。  

3.明确考核指标与质量要求:树木---生长茂盛无枯枝;树形美观无倾斜;绿篱----修剪整齐无缺枝;花坛----土壤疏松无垃圾;草坪---平整清洁无杂草;绿化小品---无损坏;绿化围栏----无缺损;苗成活率---达95%以上。  

4.请住户共同出谋划策,提倡家庭绿化,保持大楼四季常青。  

工程服务  

工程维修服务包括计划养护和日常报修项目维修两部分。  

1.房屋及设备设施的计划养护和维修  

a)        建立严格的专业维修人员岗位责任制,对每项维修养护工作明确职责。  

b)      编制完善的维修养护工作规程。  

c)        设立房屋、设备设施的维修养护台帐与设备管理卡,做到帐、物、卡相符。  

d)       具有严密的房屋、设备设施的日常巡检工作制度。  

e)        对设备设施的维修养护根据其特殊性设立等级与周期的要求,确定日保养、周保养、季保养和年保养工作制。  

f)         设立因设备突发故障的应急处理工作规程,确保故障设备尽快恢复使  用。  

g)      具有完善的防台防汛系统,减少季节性自然灾害造成的损失。  

h)      建立专业技术人员每年对房屋、设备设施完好程度的评定工作制度。  

i)          专业的、科学的评定结果,结合日常维修养护台帐和注记内容,编制房屋、设备设施的小修、中修、大修和更新的年度计划。  

j)          科学合理地编制维修计划,严格地分析和控制维修成本,以此保证维修基金使用的完整性,确保业主的利益。  

二次装修管理  

二次装修管理是小区物业管理中的一项极其重要的工作,他与维持小区的正常使用功能和大楼的建筑、设备、保安管理有着密切的关系。  

装修管理重点  

1.施工防火管理  

二次装修中,一般工期较长,而施工中又要使用油漆等易燃物质,甚至需要动用明火等,这些都非常容易导致火灾事故的发生,并且难以及时发现和扑灭。所以在二次装修管理中本公司特别重视消防安全管理工作。  

2.施工人员管理  

本公司在二次装修管理过程中免费为施工人员进行培训,提高其职业道德素质,减少安全事故的发生和公共设施设备的损坏。  

3.装修审批程序  

客户进行二次装修的程序是:提出装修申请,确定装修公司,向物业公司提交装修设计图纸,审核同意后会同保安部门签署装修及保安协议,审查装修公司员工并办理临时出入证,装修开始,现场监督,竣工验收,图纸存档等。二次装修的审批管理具体过程与内容如下  

1)      客户如需进行装修,首先必须向物业管理服务中心提出书面申请;  

2)      管理服务中心对客户的资格进行确认,确认后向他们提供装修指南及房屋平面结构图册、装修申请表格等材料;  

3)      客户在收到装修指南及上述材料后,应尽快请装饰设计公司进行装修图纸的设计,并选择合格的施工单位;  

4)      客户填写装修申请表格,连同装修图纸一并递交管理服务中心;  

5)      管理服务中心装修审批小组成员对客户的装修申请内容,包括设计说明、作业方法、施工许可证以及装修图纸进行认真审核,并就施工现场的监管、施工安全地保障、施工条件的提供等内容提出施工管理意见;  

6)      装修审批小组组长根据客户提供的申请表、图纸、各类证书、消防部门的批件等材料,以及审批小组成员的审核意见严格把关,审批无误后签发审批意见;  

7)      管理小组根据审批小组签发的意见,与施工单位签订施工管理合同。合同中一般都详细列明对施工管理各个方面的具体要求,对施工工程项目有关施工技术条件、质量要求、施工方法等作出必要的规定。合同签订后,管理小组将批准文件发给本小组相关人员,并通过管理服务中心转交装修客户,同时按规定施工垃圾清运押金。  

4.装修施工现场管理  

由管理小组向施工单位发放临时装修许可证,注明施工有效期限,并同时发放施工工作牌(带照片),持证上岗,接受监督,规范管理。  

施工现场管理的一般管理规定主要有:  

1)    管理小组根据施工管理规定和合同约定行使监督职权;  

2)      进入小区范围的施工单位及个人必须遵守有关制度和规定,服从管理小组人员的指挥;  

3)      施工单位应在施工现场较醒目的地方挂上临时装修许可证,施工人员必须佩带工作牌进出小区,乘坐指定的电梯到达施工现场和离开小区;  

4)      施工单位应将现场工作人员的花名册(附照片)一式二份报送管理服务中心备案,并向管理服务中心交纳垃圾清运押金后,方可进入现场施工;  

5)      施工场地内一律不准住人做饭,违者罚款。特殊情况需留人住宿的,必须事先提出书面申请报管理小组,经有关部门批准后方可留住。夜晚需要加班的应白天提前申报,并应登记备案;  

6)      注意合理安排施工时间,避免客户因噪音问题投诉而影响到施工进程;  

7)      施工中产生装修垃圾必须实行袋装化,出小区不许停留。特殊情况经管理员批准,可在指定位置临时停放,但停放时间不得超过一天一夜;  

8)      施工期间所用的水、电及其他设备和辅助场地,须按管理合同规定进行管理;  

9)      施工现场不准乱拉电线,临时线路要排列整齐,并设置安全保护装置,施工范围及附近的空调、给派水、电话等设施的使用及运行、停用等都必须经管理小组同意;  

10)  运输材料和垃圾要按指定的路线和时间进行;  

11)  施工动火作业必须提前申请,对施工现场必须采取相应的安全防范措施,经管理小组消防监督员检查合格后方可进行作业;  

12)  管理小组全权监管施工现场,如有违反相关规定者,小组成员履行各自相关职责,善始善终地做好对二次装修的各项管理工作。  

财务管理  

1.资产管理  

管理服务中心资产管理包括固定资产管理、流动资产管理。流动资产管理包括了现金、银行存款、应收帐款及预付帐款的管理。  

2.管理费使用管理  

费用的管理制度在整个财务管理制度中居于核心地位,对于加强管理服务中心经营管理、降低费用水平,提高经济效益,给用户投资带来优厚的回报,增加物业在市场上的竞争能力,具有重要作用。  

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