物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范化、市场化的特征，在社会主义市场经济条件下，呈现出欣欣向荣的景象。目前，我市共有各类物业服务企业40多家，从业人员1800多人，管理住宅小区590多万平米。物业服务企业在为群众安居乐业、构建和谐家园、维护社会安定等方面作出了艰辛努力，发挥了积极作用。　　

但随着国家cpi指数以及企业劳动用工成本的上升，作为比较典型的劳动密集型的企业，物业服务企业面临比较大的困境，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。　　

一、我市物业费收费的现状　　

物业服务企业根据物业服务合同，对管理区域内的业主提供保洁、保安、保绿、维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所需要的服务，向业主收取物业服务费。但目前，我市的物业服务费收缴率不是很理想。　　

4月上旬，我们对城区18个物管小区2011年物业费收缴情况进行了调查。　　

序号　　

小区名称　　

物业企业　　

收费标准　　

（元/平方米/月）　　

收缴率（%）　　

1　　

龙游御境（省优）　　

佳城物业　　

多层：0.8；高层：1.0；别墅：1.5　　

63.5　　

2　　

浅水湾（市优）　　

管家物业　　

多层：0.5；高层：0.8-1.0　　

82.4　　

3　　

丽泽华庭（市优）　　

正大物业　　

多层：0.5；高层：0.8-1.2　　

86.1　　

4　　

金九华府（市优）　　

正大物业　　

多层：0.5；高层： 1.0　　

64　　

5　　

育贤花园（市优）　　

正大物业　　

0.4　　

99　　

6　　

金茂国际一期　　

（市优）　　

领行物业　　

0.8　　

76　　

7　　

城建嘉园（市优）　　

皋城物业　　

多层：0.5，别墅：0.8　　

90　　

8　　

金鼎名城一期　　

（市优）　　

盛元物业　　

高层：1.0；别墅：1.2　　

55　　

9　　

丰乐苑　　

管家物业　　

0.2　　

60.7　　

10　　

南景园　　

管家物业　　

0.2　　

67　　

11　　

江建名人城　　

正大物业　　

多层：0.8；高层： 1.0　　

97　　

12　　

美伦堡　　

正大物业　　

多层：0.55；高层：1.0、1.1、1.25　　

80.9　　

13　　

紫竹园　　

正大物业　　

0.5　　

92.3　　

14　　

颐园二区　　

诚实物业　　

多层：0.4，高层：1.2　　

42　　

15　　

盛世华庭一区　　

皋城物业　　

0.75　　

77.7　　

16　　

都市华庭一期　　

采林物业　　

0.5　　

88　　

17　　

世纪佳园　　

领行物业　　

0.8　　

38　　

18　　

迎春花园　　

惠民物业　　

0.3　　

42　　

从物业费收缴率看，最高的是育贤花园小区的99%，最低的是世纪佳园小区的38%，平均值为72.6%。所有18个小区中，90%以上的4个，所占比例为22.2%；80%-90%的4个，所占比例为22.2%；60%-80%的6个，所占比例为33.4%；60%以下的4个，比例为22.2%。　　

从小区物业服务情况看，8个省、市优小区中，收费率达到90%的仅育贤花园、城建嘉园两小区，所占比例为25%；低于70%的有3个小区，所占比例为37.5%。物业服务的好小区收费率的收缴率却不高。　　

从物业企业收缴率分析，正大物业服务的小区收费率较高，除金九华府外，其他5个小区收费率均达到80%以上。　　

调查中我们还发现，住宅小区沿街店铺的物业费收缴率普遍偏低，不足30%。如：丰乐苑小区沿街店铺共151户，已缴费仅15户，物业费收缴率为9.9%。　　

同时，为了更好的掌握未交费业主的组成情况，我们对城建嘉园、育贤花园、江建名人城、盛世华庭等小区未交费业主的基本情况进行了调查。调查显示，政府机关、事业单位工作人员交费情况不容乐观，机关事业单位不交费人员占小区未交费总数的比例不低，其中江建名人城为100%（1/1）、城建嘉园为96.7%（30/31）、盛世华庭一期为50%（2/4）、美伦堡47%（8/17）、育贤花园40%（2/5）。　　

二、影响物业服务费收缴的原因分析　　

物业管理服务收费直接关系到业主，使用人和物业企业的切身利益。从以上调查数据可以分析出目前物业管理收缴率还存在于一个较低水平。收费难，毋庸置疑是当前物业管理亟待解决的一个棘手问题。我们结合日常工作情况以及调查情况，就物业收费难问题做出如下原因分析：　　

（一）开发建设单位的遗留问题　　

1、工程质量问题。由于少数开发商急于赶工期或一些施工单位没有完全按施工规范进行施工，使得部分房屋的建筑工程质量存在一定的问题，像存在问题和缺陷相对较多的屋面、阳台漏水，配套设施不完善等，业主入住发现后意见较大。面对这些建筑工程质量方面的问题，有不少业主，分辨不清所发生的房产质量问题属于建设质量问题还是管理质量问题，不知道应该同开发商、施工单位（在维保期内）进行交涉和维权，而是把一切矛盾、意见和问题统统推向物业公司，让物业公司一揽子给予解决，并以此作为有力的“借口”