摘要：房地产投资回报率高，属于高风险高回报的行业。因此，对于追求利润的商业银行而言，房地产信贷业务无疑是其信贷业务发展的一个重要方面。然而2008年的金融危机为我国刚刚进入发展迅速期的房地产信贷业务敲响了居安思危的警钟。随着我国住房消费市场的飞速发展，商业银行房地产信贷规模不断扩大，并出现快速增长的态势，然而这种偏离正常发展速度的扩张所带来的风险隐患已严重制约着经济发展。因此，加强对这部分风险的分析与管理，提出有针对性的防范措施对控制我国商业银行的资产不良率，提高其资产质量有重要意义。
 
    关键词：商业银行；信贷风险；房地产；风险管理
 
    在我国，房地产信贷己成为当前银行信贷的重要组成部分。由于房地产产业属于资金密集型产业，使得银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。在我国的房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。所以，一旦房地产业萎缩，房价持续下跌，地产商存货堆积导致周转困难，必然致使银行收贷困难，贷款违约率升高，坏账提取额度加大。同时，以土地和房产等小动产做抵押的贷款资信度也将随之下降，由于信用等级下降，抵押物会重新估值，优质资产将不再优质。这一系列的连锁反应将降低银行的盈利能力，银行在经营过程中将会面临很大的市场风险和信用风险。因此，为了防止信贷风险的形成和累积，商业银行就必须对房贷风险进行有效地防范、控制和化解。
 
    一、我国商业银行房地产信贷的现状
 
    近几年在居住方面，国内城乡人均住房面积以每年4％以上的速度增长，带动建材、装饰市场以每年20％的速度增长。国家统计局数据显示，2008年1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9％，高于去年的同期增长4个百分点。在从紧货币政策下，房地产开发及房地产市场资金的流入仍保持快速增长，房地产业的繁荣为我国房地产信贷业务提供广阔的发展空间。
 
    （一）房地产信贷业务爆发性增长
 
    房地产业对关联产业具有很强的带动效应，对短期经济增长指标也有明显的促动作用，因此，我国近年一直将房地产业培育为支柱产业。在这样的产业政策主导下，房地产投资增幅很快，大量资金涌向房地产行业。房地产开发投资的快速增长直接导致了商业银行房地产贷款的飞速增长。根据中国人民银行的统计数据，2002年末房地产开发贷款余额为6616亿元，个人住房贷款余额为8253亿元，而到2007年末分别达到了1.8万亿元和3万亿元，年均增速分别为22.2％和29.4％。
 
    （二）房地产信贷业务危机重重
 
    随着房价不断的上涨，泡沫危机也日益笼罩，商业银行在这个背景下隐藏着巨大的房贷风险。自2002年以来，我国房地产信贷业务得到了快速发展，社会各界看好其未来的发展，使得它成为各大商业银行争相瓜分的“蛋糕”。国内的不少银行，甚至不惜突破规则限制，让那些没有资质的贷款者进入市场，以夺取信贷市场的一席之地。也由于我国银行对住房按揭贷款缺乏风险防范意识，不仅使得国内个人住房按揭贷款潜在风险巨大，也使得按揭贷款证券化产品在我国处于停滞阶段。正因为国内银行把住房按揭贷款作为银行贷款的“优质资产”，最近几年由于国内股市价格暴涨，证券市场赚钱效应，诱使国内不少人通过假的住房按揭贷款让大量的银行资金进入证券市场，这给国内证券市场的发展和国内房地产市场、金融体系造成了多重的风险和隐患。
 
    二、我国商业银行房地产信贷的主要风险
 
    第一，金融政策影响房地产市场。房地产业对金融政策的敏感程度远远高于其他行业，每次金融政策(尤其是货币政策)调整所带来的资金面的变动都可以成为房地产行业的风向标，进而给一些地区、行业、企业带来突发性的风险。与此同时，央行多次调整利率，导致购房者的还贷压力日益加大，使得部分购房者购房心态发生变化，产生观望心理，个人住房贷款需求出现一定程度的减少，直接影响了楼盘的销售，进而在一定程度上导致房地产企业出现资金链紧张，一旦房价趋势逆转银行住房开发贷款将很有可能遭受损失。多年来，国家的宏观调控保持了较浓厚的行政色彩，调控大多基于对己经发生的经济行为、金融行为，甚至信贷行为的判断做出的，存在滞后性，预测性不强，无法从信贷资金的安全性、效益性、流动性方面改变商业银行的信贷行为效率。
 
    第二，房地产企业融资渠道单一