构和谐物业服务　促管理深度发展　　

近年来，随着住房制度改革的不断深入，物业管理在推进住房制度商品化、社会化，提高城市管理水平，改善人居环境，推动社区建设、扩大就业再就业、拉动消费增长等方面发挥了积极作用。然而，随着物业管理范围的扩大，物业纠纷日益增多，严重影响了居民的正常生活及和谐社会的建设。         　　  　　

一、我市物业管理的发展及现状　　

    物业管理在国外已有一百多年的历史，在我国仅有20年左右的发展史。1994年建设部颁布33号令《城市新建住宅小区管理办法》明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业公司统一实施专业化管理”。2003年9月，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。我市物业管理始于1999年，中心城市现有居民住宅小区97个，实施社会化物业管理的小区56个，经历了从无到有，从小到大的过程，截止目前全市有物业企业28家，中心城市25家；二级企业1家，三级企业21家，临时资质6家，物业服务面积达275余万平方米；从业人员750余人，其中220人具有不同的专业技术职称，200人持有物业管理上岗证书；物业管理覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，居民物业服务意识普遍增强，业主自主管理和物业服务市场竞争机制逐步建立。从2004年至今依据国家、省、市相关规定，我市相继出台了《城市居住区物业管理实施办法》、《专项维修资金管理办法》、《物业基金管理办法》、《物业管理投诉受理办法》、《专项维修资金使用细则(试行)》等一批地方性法规，建立了56个小区9500余户业主专项维修资金3400余万元。　　

    二、物业管理面临的困难与问题　　

    1、物业管理起步晚，起点低、基础差。我市物业管理发展时间短，小区建设规模小、配套设施标准低，实施社会化物业管理难；一方面物业公司水平偏低，服务不规范，从业人员整体素质不高，大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面无力细化。另一方面业主意识不强，物业消费意识淡薄，对物业管理认识不足。　　

    2、开发建设遗留问题多。我市发生物业管理纠纷中，80%起因于开发建设遗留问题。一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。如物业管理用房、绿地建楼房、房间距减小等；三是开发建设单位不按规划设计把水电配套项目落实抄表到户。四是对遗留问题解决不及时；五是边开发、边建设，边出售，边交房。业主入住后基本配套设施建设没有。　　

    3、物业管理行业整体经营效益风险大。一是收费率低，据调查，目前，市区28家物管企业，收费率大都在70%—85%之间，能够达到90%以上的占比很低，部分收取率仅占30%—40%。二是物业费政府指导价格偏低。经过调查和成本核算，在配套设施相对完好、多层建筑建设规模在10万平方米的小区，物业管理成本每平方米应为0.6元，实际目前政府指导价最高为每平方米0.4元；部分条件差的小区每平方米0.2元；三是企业服务成本加大，随着《劳动法》颁布实施，职工“三金”和各类物价上张，同期相比2008支出增长25%。90%企业基本处于亏损；三是物业企业不合理的负担过重。主要集中反映在小区供水、供电代收费上。供水、供电部门对物业小区供水、供电一直延用抄总表方式计费，而总、分表之间差额及损耗由物业公司承担。　　　　

    4、物业市场机制不健全不完善。一是竞争机制不健全，目前，我市有90%的物业企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。存在