(包头神华国际城(大酒店)有限公司，内蒙古 包头 014000)
摘 要：文章认为，物业管理中设备运行管理是管理过程 中的重要一环，物业设备运行要有明确的运行目标，搞好物业设备的运行管理要有好的管 理方法。
关键词：检查；工程管理；换季；工作主动性
中图分类号：f273.4  文献标识码：a  文章编号：1007—6921(2008)24—0102—03

在物业管理中，设备运行管理是管理过程中的重要一环，它关系到物业的使用价值的体现， 是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量和生活秩序， 而且会严重影响管管企业的社会声誉，它的重要性和原因就在于：①物业内部环境是一 个相对封闭的人造小环境，小区和大厦建造标准越高，居住办公条 件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照 明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强；②设备运行成本在 物业管理运作中占有相当大的比重，尤其是大厦的设备运行管理。设备运行管理的好坏，直 接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业管理企业的效益；③用户(业主、租户)满意 程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度，用户满意程度的第一直觉几乎都 与设备运行的优劣有关。 

因此，从物业管理活动的功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运行管理在物业管 理活动中的重要地位。 

那么，如何搞好物业设备的运行管理工作呢？笔者从以下三个方面提出一些粗浅的看法 ： 
1 要了解和熟悉物业设备运行特点

支撑物业设备运转的硬件一般由以下几个部分构成：
1.1 各类管、线结构

包括空调管路，给排水管路，消防管路；各类电力母线、干支线 ；电话、电视、监控线缆；各类通风、排风管路等。管线结构的特点是纵横交错，以隐蔽或 半隐蔽的工程结构形式布置。各类管线通过阀门，插接箱，接线架框等结点，构成网络形式 ，分布在小区内和楼宇的各个层面。如果将物业比喻成一个生命体，这些网络就是维持生命 的供血、呼吸、神经、消化等系统的管线。各类设备的运行都依赖这些管线网络的联系。因 此，熟悉物业设备运行的首要一点，就是花大力气去认识、熟悉、把握这些管线网络，从各 类结点入手，顺藤摸瓜，逐步展开、深入。 
1.2 各类驱动转换设备

如发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水泵、 送、排风机等。由于物业机电设备封闭运行的特点，主要设备不可间断，连续工作，任何一 台运转中的设备出现故障，都有可能对整个系统造成重大影响。因而，设备配置一般采用主 备方式，但由于各种原因，往往会出现原设计配置不能满足需求，出现备用裕量不足的情况 ，使设备负荷加重，给运行管理造成较大的压力。针对设备不同的备用裕量，当备用裕量充 足时，使主、备设备都保持随时能投入运转的状态，适时调整主、备设备投运时间，是运行 管理的要点；当备用裕量不足时，充分挖掘每一台设备的潜力。合理调度机组配置，见缝插 针地搞好设备保养，严格控制设备负荷，是设备运行管理的重点。熟悉设备，不仅要熟悉设 备的结构、原理、工作方式，更应根据物业运作需求负载的变化，了解各类设备负载能力和 调配特点，做到物尽其用。 
1.3 终端设备

终端设备是指直接作用于服务对象的各类器具。如空调 风机盘管，用户 配电箱，各类照明器具，电视、电话插座，卫生洁具等等。这些设施数量多，分布面广，易 损。单台设施的停用，不会影响到系统的工作，易使运行管理人员疏忽。但由于这些设施直 接为用户使用，是设备运行管理与用户对话的界面，直接反映工作质量和服务效果。运行管 理中不能掉以轻心，因“小”失“大”，失去用户的信赖。 
1.4 环境

环境是设备运行管理水平的综合表现。由于楼宇内小环境是 靠各类设备运行来保证的，它在“制造”环境、提供服务的同时，又受其影响和制约。没有 一个满足物业各类设备运行的环境条件，如电力、温度、通风、卫生等，是不能够使设备发 挥最大效率，甚至不能保证其正常运行的。同样，没有一个完善的管理机制，也不可能创造 良好的设备运行环境。因此，环境既是设备运行体系的组成部分，又是设备运行体系运行的 结果。

上述四个部分，构成了设备运行体系的基本框架。要把握物业设备运行的脉搏，必须从 这四个部分入手，去了解它，认识它，掌握它。

物业设备运行体系是一个庞大的系统，了解熟悉是一个由表及里，由浅入深，由静到动 ，由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业管理公司保障设备运行管理和操作的每一 位员工，都应当把熟悉认识过程当作本职工作的必需部分。对熟悉程度不同的员工，要求是 ：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。员工之间，包括管理层和操作层，提倡“能 者为师，不耻下问”，要求“互教互学，共同提高”。这样，逐渐使从事设备运行管理的全 体员工，对管理对象的认识做到“心中有数，有案可查，有据可依”，使设备运行管理工作 建立在扎实的基础上。 
2 要有明确的运行目标

物业设备运行目标从物业管理行业角度来看，应包括安全性、可靠性、舒适性、经济性 四个方面。
2.1 安全性

安全是设备运行管理的第一要求，没有安全，就没有一切。设备运行管理的安全目标有： ①设备体系运行安全，包括本体、管线、终端、环境的运行安全；②用户的使用安全，如热 水器热水温度的控制，用电器的接地保护等；③操作者的生产安全。

保证安全的主要措施有：①思想上高度重视，行动上处处小心。对于管理者，要有一个“ 婆婆嘴”，不厌其烦 ，时时提醒；对于操作者，要多一个“小心眼”，步步谨慎。②严格按章办事。规章制度是 保证安全的长堤，决不能开口子。违章指挥，违章操作是发生安全事故的主要因素。发现违 章的苗头，任何人都有权制止。③定期检测、试验，进行预防性检修、维护。设备运行有自 己的规律，应当纳入周期安检的器材或设备，决不能以任何理由拖延或停止周检。对一些未 规定周期安检的设备