在市场经济发育较为成熟的环境下，房地产价格（尤其是土地交易价格、商品房销售价格）走向基本能够反映出一个国家或者地区经济发展的态势，是衡量经济景气的晴雨表，也是判断房地产市场是否出现泡沫的重要指标，目前我省房地产业已进入快速发展的重要时期，客观地评价我省房地产市场价格形势，是评析房地产价格变动对经济发展影响程度的前提，也是充分发挥房地产业基础性先导性作用，防止房地产过热，保持和促进房地产业健康发展的前提和基础。本文试图在分析我省价格变动规律的基础上对当前房价作一评估，并就房价对经济发展影响对未来政策取向提供一点建议，以作参考。
一、近几年**房地产价格走势评析
1、纵向看，市场得到全面激活，价格全面攀升，而且升势强劲。
房地产销售市场
自1998年房改以来，**的房地产业得到了快速发展，投资呈现加速增长的态势，尤其是近三年趋势更明显，2000-2002年三年间投资增速分别为26.2%、49.9%和63.2%，累计完成投资209.5亿元，年均增长45.6%，今年上半年投资增速再创新高，为129.8%，居全国第一。与此同时，**的房地产销售市场活跃，价格稳步推高，以南昌为例，2000-2002年三年间房屋销售价格总水平逐年攀升，累计上升19.8%，其中商品房价格三年间累计上升24.7%，升幅快于总水平4.9个百分点，商品住宅三年间累计上升28.0%，升幅快于总水平8.2个百分点，快于商品房3.3个百分点。今年上半年升幅呈现逐渐回落的态势，但在强劲的投资需求的驱动下，仍比上年同期上升4.5%，其中商品房价上升3.9%。全省房地产统计资料也显示，近几年**房价快速上涨，2002年全省商品房平均销售价格比1999年上升了29.5%，其中住宅销售价格2002年比1999年上升了24.4%。分项目看：
高层住宅受到热捧。商品房中高层住宅（7层以上含7层，下同）销售价格上升速度快于多层住宅（6层以下含6层，下同）销售价格上升速度，1999-2002年高层住宅累计升幅为50.3%，多层住宅只为20.2%，前者快于后者30.1个百分点。
非住宅销售走旺。2002年房地产开发和经营出现新的变化，商业和经营性用房销售走旺，实现了住宅、非住宅价格互动。据全省统计资料，2002年全省商业营业用房销售面积79.9万平方米，比2001年增长55.1%，高于住宅销售面积增长率29.9个百分点，平均价格为1961元/平方米，比2001年上涨18.5%。来自南昌市房屋销售市场的调查统计也证明，2002年非住宅销售同住宅一样火爆，价格由2001年的负增长转为正增长，升幅为6.3%。
房地产租赁市场
随着房地产市场体系的不断完善，租赁市场作为房地产的重要组成部分，近几年顺应市场发展需要，也得到了重视和较快的发展 ，市场全面启动，价格稳步攀升。从南昌市各种房屋租赁市场来看， 1999-2001年受公房租金标准调高影响，房屋租赁价格总水平分别上升11.2%、13.2%和2.7%，（见表一） 2002年公房租金标准调高滞后影响逐渐消除，但房屋租赁价格总水平因私有住宅租赁价格水平的提高仍然上升4.2%，今年上半年再上升4.0%，房改后私有住宅租赁价格水平的上升意味着租赁市场全面启动的真正开始。分项目看：
公有住房租赁市场受政策性调价影响大，价格先扬后抑。自1999年开始，南昌市政府为了深化城镇住房制度改革，曾连续三年三次大幅度提高成套公房租金，前两次提价幅度均在60%以上，最后一次提价幅度也达20%-25%。目前南昌市成套公有住房基本租金标准，木结构为每平方米1.20元，砖木结构为每平方米1.60元，砖混、框架结构为每平方米2.00元，和1998年比租金标准分别提高了200%、220%和230%。因公房租金标准的提高，1999-2001年公有住宅租赁价格分别上升31.1%、53.2%和26.9%。2002年下半年始因公房租金标准调高的滞后影响消除，公有住宅租赁价格总水平和上年同期比持平。
私有住宅租赁价格的真正启动始于2002年，且价格攀升势头强劲。2002年南昌市私有住宅租赁价格一改多年来下降局面比上年上升6.0%，今年上半年再度上升4.7%。随着租赁市场的规范，流动人口扩张形成的租房需求的不断增长，南昌市住宅租赁市场的潜力仍将很大，价格还将有一个缓和上升的过程。
非住宅租赁市场：价格自2001年由负转正以来，逐年攀升。近几年，随着经济的快速发展，城镇化进程的加快，招商引资环境的改善，来赣来昌投资、打工人员的不断增加，对住宅租赁市场的需求逐步增大，也带动了非住宅租赁市场的启动。2001-2002年南昌市商业用房租赁价格分别上升1.1%和5.4%，今年上半年再度上升5.6%。办公用房2001-2002年分别上升5.5%和4.8%，今年上半年继续攀升8.8%。厂房仓库价格回升滞后，2001年比上年下降0.7%，2002年始价格才出现上升趋势，升幅为1.3%，今年上半年再上升1.1%。
二手房市场
房改后，我省为了启动住房二级市场，以培育市场为核心，积极降低存量房入市“门槛”，先后出台了一系列刺激消费、活跃市场、鼓励房屋买卖等优惠政策和措施，使得二手房交易在近几年的发展中不断取得新的突破。与此同时，价格稳步推高，逐渐形成了房产一、二级市场互相推动的局面。南昌市1999-2002商品房（含住宅、非住宅）销售价格累计上升26.2%，同期私有房屋（含住宅、非住宅）销售价格累计上升24.6%，呈现出和商品房同步同趋势的变动局面。今年上半年，南昌市私有房屋销售价格在上年上升10.9%的基础上再度上升7.0%，其中私有住宅销售价格上升5.4%，私有非住宅销售价格上升14.3%。分季度看，二季度私有房屋销售价格在商品房升幅回落的情况下仍然保持了6.9%的上涨，涨幅和一季度（+7.0%）基本持平，表现出二手房的强劲升势。
二手房得到真正启动的另一个标志是，私有住宅租赁价格在2002年一季度实现了由负转正的趋势性逆转，全年升幅为6.0%，今年上半年再上升4.7%，其中一季度上升3.3%，二季度上升6.1%。
表一：    1999-2003年南昌房屋销售、租赁价格指数表          以上年同期为100
 
 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年上半年   
房屋销售价格总水平 101.6 103.2 104.0 111.6 104.5   
    #商品房 101.2 104.2 106.1 112.8 103.9   
       商品住宅 101.1 105.2 106.8 113.9 104.5   
     私有房屋 104.1 103.0 104.8 110.9 107.0   
       私有住宅 103.3 102.9 105.1 110.7 105.4   
房屋租赁价格总水平 111.2 113.2 102.7 104.2 104.0   
    #私有住宅 97.8 100.0 98.6 106.0 104.7 

2、横向比，近年来南昌房地产市场呈现出一种市场供需两旺、房价快速上扬的“井喷式”增长态势，价格上升幅度领跑全国。但今年以来升势减缓，升幅排名位次有所后移。见附表二
2002年南昌房屋销售价格比上年上升11.6%，为房改以来最高升幅，且首次达到两位数，高于全国35个大中城市平均水平7.9个百分点，在全国35个大中城市中排名第二，仅次于浙江的宁波市（升幅为16.4%）。
今年上半年，伴随着我省投资的高速增长（房地产增速位居全国第一），政府对房地产市场的调控力度也加大了，如调整房地产开发结构，加大经济适用房建设力度；对土地供应和房地产开发建设规模实行总量控制；加大市场整治力度，禁止炒卖楼花等，使强劲的价格升势有所减缓，升幅呈现逐季回落的态势。上半年南昌房屋销售价格比去年同期上升4.5%，升幅比全国35个大中城市平均水平低0.4个百分点，在全国35个大中城市中排名第八。今年上半年，全国房地产价格运行区域特点强，房价升幅最高和较高的都主要集中在经济发展速度较快、水平较高、人口密度大、居民收入水平相对较高的东部省市，如升幅排名前7位的分别是宁波、上海、青岛、南京、重庆、合肥和杭州。这也昭示了南昌房价快速上涨是与**经济加快发展分不开的。同时，南昌房价企稳、升幅回落，也是和全国房价变动同步的，二季度全国35个大中城市中有近一半的比例（48.6%）房屋销售价格升幅回落，表明国家宏观调控措施初见成效。
表二： 2002-2003年上半年全国及35个大中城市房屋销售价格指数表 以上年同期为100
 
 2002年 上半年  2002年 上半年  2002年 上半年   
全国 103.7 104.9 杭州 106.9 104.9 深圳 100.4 101.4   
北京 100.3 100.2 宁波 116.4 118.5 南宁 102.5 101.8   
天津 101.6 102.2 合肥 104.0 105.2 海口 101.9 102.2   
石家庄 101.4 100.0 福州 101.1 101.5 成都 101.3 101.6   
太原 103.3 102.5 厦门 103.0 102.4 贵阳 101.6 101.1   
呼和浩特 102.3 100.8 南昌 111.6 104.5 昆明 100.0 99.3   
沈阳 100.1 102.6 济南 102.5 102.0 重庆 102.1 106.2   
大连 98.4 100.4 青岛 107.6 112.4 西安 101.2 101.3   
长春 97.2 101.2 郑州 101.9 102.2 兰州 104.3 100.3   
哈尔滨 101.1 100.1 武汉 101.9 104.2 西宁 102.2 101.9   
上海 107.3 115.0 长沙 101.1 100.0 银川 103.6 102.3   
南京 103.0 108.5 广州 99.6 100.1 乌鲁木齐 99.2 99.8 

近几年房价全面快速上涨的主要原因：
①市场需求的持续增长是房地产价格稳步上升的主要因素，政策的出台使潜在的住房需求得到了较集中的释放。从投资销售可看出，1998年是我省房地产市场发展的一个明显分水岭，随着住宅商品化、社会化进程的加快，我省以个人购房为主体的房地产市场已经形成，2000年我省个人购房占商品房销售总量的比重为90.4%，2002年升为96.9%，今年上半年再升为98.6%。
②房地产开发成本提高，尤其是土地取得费用的大幅上升，导致房地产价格上升。1999-2002年四年间南昌土地交易价格累计上升了42.1%，其中2002年上升25.2%。由于土地交易价格上升，坼迁补偿价格随之上升，导致房价上升。此外，随着住房个人消费时代的到来，人们对房屋的设计、品质、居住环境、配套设施等要求不断提高，费用随之上升，最终反映是房价上升。
③住房二级市场的启动和发展，进一步活跃了房地产市场。省会城市南昌更是先行一步，如房改房上市暂免土地收益金，实行一证(房产证)上市，启动转按揭贷款，货币安置房屋坼迁，松动户籍制度等等，使得二手房交易不断取得新的突破，今年上半年再创历史新高，交易面积达59.7万平方米，较上年同期增长101.3%，仅4月份交易面积达12.01万平方米，首次与商品房预销售面积持平，单月交易量相当于2000年全年的交易总量。与此同时，也促进了房产增量市场的活跃，有资料显示，房改房交易中有70%的比例会意向购买商品房。
④城镇居民收入的稳步提高尤其是高收入阶层比重近几年的扩大，以及房地产信贷政策的出台，居民改善居住条件的愿望和能力增强了，使房地产有效需求迅速增长。1999-2002年我省城镇居民人均可支配收入年均增长10.1 %，其中2002年增长14.8%。在信贷支持方面， 今年4月份又启动了转按揭贷款，改变了原来“按揭定终身”的情况，使按揭所购的住房能够很方便地转让，极大地推动了房地产市场的发展。
⑤城市化进程加快，经济实力增强，城市品位上升，使得我省投资环境和消费环境大幅度改善，招商引资步伐加快，在一定程度上带动了房地产市场的发展和需求的增长。
⑥房产中介市场的进一步规范，先进物业管理理念的引进，促进了房地产市场的繁荣。近年来，**在整治和规范中介方面做了不少文章，如加大对“黑中介”的行政打击和依法查处力度，实行统一收费标准，统一合同文本，统一持证上岗，同时通过市场手段打造正规的强势中介。房产中介市场的逐渐净化和规范，为中介市场的良性竞争创造了条件，也繁荣了二手房市场。
此外，随着房地产价格的持续上升，将房地产作为投资的人群大量增加，加大了房产需求和价格的上升。
二、当前房价是否存在泡沫？
从分析中可以看出，我省房地产市场无论是一级市场还是二级市场，无论是住宅还是非住宅，无论是商品房还是二手房，价格均呈现出全面、快速上涨势头。那么当前房地产价格水平是否合理，居民的承受能力如何，下面联系我省房地产市场发展形势作一分析和评估。
1、房地产投资情况（供给情况）
从总量分析，1998年以来我省房地产投资增长与固定资产投资增长基本同步，近两年增势强劲，增长速度大大高于固定资产投资增长，增速差由前期的15个点扩大到后期的20多个点。在1999-2002年4年间，全社会固定资产投资增长率分别为8.1%、11.5%、20.5%和40.0%，年均增长19.4%，房地产投资增长率分别为23.8%、26.2%、49.9%和63.2%，年均增长39.8%，今年上半年房地产开发投资继续高速增长，增长129.8%，增幅居全国第一，其增长势头与10年前不相上下，19