一． 项目背景　　
xx小区位于xx市中心区西南部，南北长893米，东西长752米，规划用地为43.18公顷，总建筑面积41.75平方米，距火车站不到2000米，距汽车站不到1000米，与市区最繁荣的一级商圈——华联商厦实际距离为1300米。龙行路东西贯通其中，运河路、火车站西路、王母阁路、 河南路环绕着商城，周边有3路、8路、9路、21路、25路等条公交路线经过。据城建规划，市政府还将增加3条公交线路直通龙行路，并设4个公交站点。　

　xx商城做为xx小区的功能性商业物业，总建筑面积10万m2，，以龙行路为界，分为南北两大区域，以一条商业步行街为中枢，力图规划鲁西南地区首个集购物、休闲、旅游、娱乐为一体的大型购物商城。作为本报告的标的项目——超市及百货店位于xx商城的两座标志性建筑—金座、银座，总建筑面积29000平方米，通过跨越龙行路过街天桥相连，从而使xx商城浑为一体，围绕金座、银座的19栋商业建筑分别划分为品牌街、典雅装饰城、家居大世界及美丽人生。规划银座经营中、高档次的各类名牌商品和在金座设立大型超级市场。　　

二、xx商城超市/百货店项目市场分析 　　

（一）、xx市国民经济发展概况 

　据xx统计局2006年统计信息，xx市城区内（3公里范围内）常住人口为43万人，暂住人口为21万人；xx市国民生产总值630万元；人均gdp 8269元；人均可支配收入6352元，比上年增加578元，增长了10%；农村居民人均纯收入2824元，比上年增加148元，增长了5.5%。2006年城乡居民消费水平有所提高。据统计公报，城市居民人均消费支出4589元，比上年增长了10%，农村居民人均生活费支出1934元，比上年增长了5.4%。物价总水平在2006年由负转正的基础上稳中有涨。2006年xx市区居民生活消费价格总水平比上年上升1.4%，商品零售价格点水平比上年上升0.1%。

城乡全年实现社会消费品零售总额185.9亿元，比上年增长11.7%；全年县及县以上城镇实现消费品零售额134.9亿元，比上年增长120%；县以下农村实现消费品零售额51亿元，增长了10.9%。在全部消费品零售总额中，个体私营经济零售额111.3亿元，增长了16.1%。城乡居民人均居住面积14.26平方米，农村居民人均居住面积28.1平方米，至2006年底全市总人口791.42万人。 　　

（二）、 xx小区商圈调查　

1.商圈人口基数　　xx小区用地范围内，北起越河南路（20米），南至火柴厂北围墙，西起王母阁路（40米）东至老运河，南北长893米，东西长752米，规划总用地为43.18公顷，是有江北小苏州之称的xx市的老城区。了解到其常驻人口为13.34万人（辖8个派出所），每户均人口4.5人。根据xx市城区内（3公里范围内）常住人口为43万人，暂住人口为21万人的总体比例可推算出，xx商城1.5公里范围内流动人口为6.51万人，因此，xx商城1.5公里范围内的总人口应为19.85万人。 　

2.商圈人流截面调查    总体结果分析：①以目前的状况，xx小区接入口包括龙行路、健康路及运河路，按人流流入方向，经过xx商城的人流总量为65,000人次，假设经过xx商城的人流30%以上期望流入超市/百货店，则为19,500人次，考虑到xx商城开业之后吸引效应，预计初期亦不会超过65,000人次，以人流比重计算，商业人流为19,500人次，以平均买单率参考良友广场买单率30%，买单人数为5850人，平均买单额76.89元，则人均买单额6352×76.89/7300=67元，日营业收入为39万元。②xx商圈人流的一个重要的流动特点是：由运河路上出到太白路的人流（2.08万）较显多于太白路上进入运河路的人流（1.83万），由建设南路进入健康路的人数（1.5万）又较多于健康路退出建设南路的人流（1.38万）。这一事实说明，xx商城还不是人流的聚集地，主要人流走向由太白路进运河路，经健康路出建设南路，或反之，xx商城与此主要人流走向一河之遥，换言之，存在人流聚集的潜力。③商业人流偏低，由于xx小区地理位置处于老运河西岸，作为旧城履行地段，该片区北邻回教朝拜地——东大寺，虽具历史文化底蕴，但缺少现代商业气息，从其物业价格为老运河东岸及开发区物业价格低３成为例，说明其购买力相对较弱，且据观察，小区南端，位于火柴厂，较多外来人口居住，因此根据观察结果，xx小区商业人流为３0%。④工作日人流较为平稳，休息日变化较大，从人流构成上看，女性约占41%，男性约占59%。 　　

（三）、xx市商业竞争环境　　

据市统计局统计公报，2006年xx市全年实现社