（一）租赁合同的定义、特点、种类

1.租赁合同的定义

《中华人民共和国合同法》第二百一十二条为租赁合同下了如下定义：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”

《合同法》还规定，租赁期6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

2.租赁合同的特点

（1）以有形物、特定物、非消耗物为标的物

租赁合同的标的物必须是有形物，没有固定形体的任何事物都不能成为租赁合同的标的物。

由于当事人订立租赁合同的目的是为了使用和获得收益，租赁期满，承租人必须将标的物返还出租人，所以租赁合同的标的物还必须是特定物或特定化的种类物。

租赁物还应是非消耗物，否则标的物消耗殆尽，承租人将无法将承租物返还出租人。

（2）只转移使用权，不转移所有权

租赁合同转让的是标的物的使用权和收益权，而不转移所有权。无论出租的期限有多长，标的物的所有权仍属于出租人。

（3）有偿性

租赁合同是有偿合同，承租人在使用标的物时，必须支付租金。租赁合同中如无租金条款，则该合同不能成立。

（4）具有期限性和连续性

租赁合同是出租人在一定期限内将标的物的使用权和收益权转让给承租人，租赁期限是租赁合同的基本要素。租赁期满，双方当事人可以经过协商续订租赁合同。

合同法规定，不论是首订还是续订，租赁的最长期限均不能超过20年。

3.租赁合同的种类

根据不同的标准，租赁合同可分为以下三对：

（1）动产租赁合同与不动产租赁合同

动产租赁合同是以动产为标的物的合同，各种各样的只要是可以反复使用不改变形态和价值的有体物租赁，皆属此类。不动租赁合同是以不动产为标的物的合同，主要是房屋和土地。对不动产租赁法律上有特别的要求，例如登记、公示等。

（2）一般租赁合同与特殊租赁合同

法律无特别规定限制的租赁合同是一般租赁合同。法律有特别规定限制的租赁合同是特殊租赁合同。属于特殊租赁合同的有房屋租赁合同、船舶租赁合同、航空器租赁合同等。

（3）定期租赁合同和不定期租赁合同

当事人约定了租期的是定期租赁合同。未约定租期的或租期已满承租人继续使用而出租人未提出异议原合同继续有效的，均属不定期租赁合同。

不定期租赁合同，除法律另有规定外，当事人任何一方可随时终止合同。但出租人提出终止合同时，应给承租人一个必要的宽限期。

（二）租赁合同的主要条款

租赁合同的文本格式与一般合同的文本格式是相同的，不必另加讲述。如果有全国统一的示范文本，应按其格式进行撰写。如自行撰写，要注意格式的规范性。

1.标的

写明租赁物的名称，有时还要注明牌号、商标、品种、型号、规格、等级等。

2.租赁物的数量和质量

数量要精确，计量单位按计量法的规定执行。质量标准也必须规定清楚，以保证承租人能够正常使用。另外，租赁到期承租方返还出租方时，也要有可行的质量检验标准。

3.租赁物的用途

写明租赁物的用途，是为了保证承租人能按照租赁物的性能正确、合理地加以使用，避免由于使用不当而使租赁物受到损失。

4.租赁期限

当事人可以明确约定期限，也可以不明确约定期限。如果约定期限，到期后合同自动中止，经协商可以续订合同，否则承租人就